Mua sắm và cải tạo trụ sở làm việc công ty cổ phần cơ khí licogi 16

04 0,704 0,704 0,704 Doanh thu năm Tr đồng 3.514,37 3.514,37 3.514,37 3.514,37 3.514,37 II/ Chi phí hoạt động Với đơn giá cho thuê tính toán nguồn thu của dự án đã bao gồm các chi phí mà bên cho thuê phải trả. Vì vậy, trong dự án dự kiến phát sinh các chi phí như sau: + Chi phí điện nước: tạm tính là 10 triệu đồng/tháng, tương đương 120 triệu động/năm. + Chi phí quản lý: thuê bảo vệ, bảo trì duy tu công trình được xác định khoảng 2% doanh thu. + Chi phí lãi vay phải trả hàng tháng cho ngân hàng TM để đầu tư dự án. Đối với trường hợp đầu tư bằng toàn bộ nguồn vốn chủ sở hữu thì không phát sinh chi phí này CHƯƠNG IV – QUY MÔ ĐẦU TƯ I/ Hiện trạng kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật 1) Quyền sử dụng đất: Đất thuộc quyền sở hữu của Công ty cổ phần Licogi 16 với giấy chứng nhận ĐKKD số 4103004836 do Phòng đăng ký kinh doanh Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM cấp ngày 02/06/2006, địa chỉ tại Tòa nhà 24A đường Phan Đăng Lưu, phường 7, quận Phú Nhuận, TP.HCM. Thửa đất có giấy chứng nhận quyền SDĐ quyền SHNO và tài sản khác gắn liền với đất số bìa BA305150, số vào sổ cấp GCN CT01137 do Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cấp ngày 15/06/2010, chi tiết như sau: - Thửa đất số: 19 - Tờ bản đồ số: 6 - Địa chỉ: 49B đường Phan Đăng Lưu, phường 7, quận Phú Nhuận, Tp Hồ Chí Minh. - Diện tích: 84,2 m2 - Hình thức sử dụng: riêng - Mục đích sử dụng: đất cơ sở sản xuất kinh doanh (trụ sở văn phòng) - Thời hạn sử dụng: đến tháng 06/2053 - Nguồn gốc: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Vị trí, quy mô và Quy hoạch: - Chiều rộng mặt tiền: 4,54m - Hình dáng thửa đất: hình chử nhật - Vị trí địa lý: hướng bắc giáp đường Phan Đăng Lưu, ba hướng còn lại giáp các nhà khác. Thửa đất cách UBND quận Bình Thạnh khoảng 600m và cách chợ Bà Chiểu khoảng 900m. - Quy hoạch: Khu dân cư hiện hữu ổn định, khu vực kinh doanh mua bán sầm uất Môi trường tự nhiên và kinh tế xã hội: - Cảnh quan: khu dân cư đã được chỉnh trang - Môi trường tự nhiên: khu vực có lưu lượng xe lưu thông cao nên chịu nhiều ảnh hưởng của khói bụi và tiếng ồn. - Cơ sở hạ tầng: đường Phan Đăng Lưu hiện hữu được trải nhựa rộng khoảng 30m, kết nối với các đường khác như Hoàng Hoa Thám, Nơ Trang Long, Nguyễn Văn Đậu rất thuận tiện cho việc đi lại; hệ thống cấp nước thủy cục và thoát nước thải công cộng đã được đầu tư hoàn chỉnh; nguồn điện sử dụng từ lưới điện quốc gia; hệ thống y tế, văn hóa và an ninh trật tự tốt. 2) Công trình xây dựng trên đất: Pháp lý: chưa có chứng nhận quyền sở hữu công trình. Tuy nhiên, qua thông tin của một số hồ sơ, có thể công trình xây dựng đã được cấp giấy phép xây dựng vào năm 1993 và nộp lệ phí trước bạ vào năm 1996 (Giấy phép xây dựng số 008/GPXD ngày 08/01/1993 của Sở Xây dựng; Tờ khai lệ phí trước bạ ngày 04/07/1996 của Cục thuế TPHCM). Năm xây dựng: dự đoán là năm 1993 Quy mô: - Diện tích xây dựng: 360 m2 - Tầng cao: một trệt và 3 lầu - Kết cấu chung: móng, cột, dầm giằng, sàn, mái BTCT; tường xây gạch dày 100mm; cầu thang kết cấu BTCT; hệ thống chiếu sánglà đèn huỳnh quang và các đèn trang trí khác. Bố trí các tầng: - Tầng trệt: 03 phòng làm việc, nhà vệ sinh, kho và khu vực hành lang cầu thang. Kết cầu gồm nền lát gạch ceramic, cửa đi chính là cử kính, bên ngoài được bảo vệ bằng cửa cuốn; WC có lavabo, gương soi và tường ốp gạch. - Lầu 1, 2 và 3: mỗi lầu đều có 3 phòng làm việc với kết cấu sàn lát gạch ceramic, cửa ra vào các phòng là loại cửa nhôm gắn kính và WC có lavabo, gương soi và tường ốp gạch. - Sân thượng: nền lát gạch tàu, tường xây gạch ống 100mm cao 1m và có hệ thống lan can bao quanh. II/ Điều kiện tự nhiên 1) Các yếu tố khí hậu: Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích đạo. Cũng như các tỉnh ở Nam bộ, đặc điểm chung của khí hậu-thời tiết TPHCM là nhiệt độ cao đều trong năm và có hai mùa mưa - khô rõ ràng làm tác động chi phối môi truờng cảnh quan sâu sắc. Mùa mua từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau. Theo tài liệu quan trắc nhiều năm của trạm Tân Sơn Nhất, qua các yếu tố khí tuợng chủ yếu; cho thấy những đặc trưng khí hậu Thành Phố Hồ Chí Minh như sau: Luợng bức xạ dồi dào, trung bình khoảng 140 Kcal/cm2/năm. Số giờ nắng trung bình/tháng 160-270 giờ. Nhiệt độ không khí trung bình 270C. Nhiệt độ cao tuyệt đối 400C, nhiệt độ thấp tuyệt đối 13,80C. Theo quy chuẩn xây dựng tập III – 1997 khu vực thành phố Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng chung của khí hậu miền nam Việt Nam với những tính chất và đặc điểm sau : - Thuộc phần vùng IVb, vùng khí hậu V của cả nước. - Nằm hoàn toàn vào vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo. Hàng năm có hai mùa rõ rệt: + Mùa mưa : từ tháng 5 đến tháng 11. + Mùa khô : từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau. - Lượng mưa trung bình hàng năm là 1980 mm/năm. Số ngày mưa bình quân là 159 ngày. Tổng bức xạ mặt trời khoảng 368 Kcal/cm2. Khí hậu ổn định cao, những biến động khí hậu từ năm này qua năm khác không nhiều. Không có thiên tai do thời tiết khắc nghiệt, không quá lạnh (thấp nhất không quá 13oC) và không nóng quá (cao nhất không quá 40oC). Không có gió tây khô nóng, ít trường hợp mưa quá lớn (lượng mưa ngày cực đại không quá 200mm) hầu như không có bão. 2) Nhiệt độ: Căn cứ vào số liệu hàng năm của trung tâm dự báo khí tượng thủy văn khu vực phía Nam thì nhiệt độ đặc trưng tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh như sau: Bảng 1: Nhiệt độ trung bình tháng và năm (oC) Cả năm T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12 27 25.8 26.7 27.9 29 28.1 27.3 31 27 26.6 26.4 24.6 25.6 Bảng 2: Các đặc trưng nhiệt độ: Các đặc trưng nhiệt độ không khí Trị số nhiệt độ Nhiệt độ trung bình năm 27oC Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất 29oC Nhiệt độ trung bình cao tuyệt đối 40oC ( tháng 4 năm 1992 ) Nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất 21oC (tháng 1 ) Nhiệt độ trung bình thấp tuyệt đối 13.8oC ( tháng 1 năm 1997 ) Biên độ trung bình năm 3.4 Biên độ trung bình ngày 8.8 3) Mưa: Mưa theo mùa rõ rệt : + Mùa mưa: từ tháng 5 đến tháng 11 chiếm 81.4% lượng mưa trung bình năm. + Mùa khô: từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau chiếm 18.6% lượng mưa trung bình năm. Bảng 3: Phân bố lượng mưa và ngày mưa trong năm (mm) Cả năm 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1979 15 3 12 43 223 327 209 271 338 203 120 55 154 2 1 2 5 17 22 23 21 22 20 12 7 Trong mùa mưa phần lớn lượng mưa xảy ra sau 12 giờ trưa, tập trung nhất từ 14 giờ đến 17 giờ và thường mưa chỉ kéo dài từ 1 đến 3 giờ. Lượng mưa ngày < 20mm chiếm 81.4% tổng số ngày mưa trong năm. Lượng mưa ngày (20 – 50)mm chiếm 15% tổng số ngày mưa trong năm. Lượng mưa ngày > 50mm chiếm 0.1% tổng số ngày mưa trong năm. Lượng mưa ngày > 100mm chiếm 0.02% tổng số ngày mưa trong năm. 4) Độ ẩm : Bảng 4: Độ ẩm tương đối hàng tháng Độ ẩm 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Trung bình 77 74 74 76 83 86 87 86 87 87 84 81 Cao nhất 99 99 99 99 99 100 100 99 100 100 100 100 Thấp nhất 23 22 20 21 33 30 40 44 43 40 33 29 5) Gió: Bảng 5: Hướng gió: Hướng gió chủ đạo và tần suất % Thời kỳ tháng 1-3 4-6 7-9 10-12 Hướng chính ĐN22 ĐN39 TN66 TN25 Hướng phụ Đ20 N37 T9 B15 6) Bức xạ: Bảng 6: Bức xạ mặt trời trung bình trong tháng (Kcal/cm2) Tháng 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Bức xạ 11.7 11.7 14.2 13.3 11.6 12.1 12.2 10.6 10.8 10.8 10.8 10.9 7) Nắng: Bảng 7: Số ngày nắng trung bình mỗi tháng Tháng 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Giờ nắng 7.6 8.4 8.6 8.0 6.2 6.1 5.6 5.6 5.4 5.9 6.4 7.0 8) Các hiện tượng thời tiết đáng chú ý: Giông: Thuộc vùng có nhiều giông, trung bình có 138 ngày có giông hàng năm. Tháng có nhiều giông nhất là tháng 2 với 22 ngày. Bão: Khu vực có ít bão và không thiệt hại đáng kể. 9) Địa chất thủy văn: Mực nước ngầm của khu vực khảo sát tương đối sâu, cách mặt đất tự nhiên khoảng 5,4m. Kết luận: Khu vực đầu tư xây dựng có vị trí mặt tiền trục đường chính, giao thông thuận lợi, phù hợp với quy hoạch chung rất thích hợp cho việc lập trụ sở văn phòng. III/ Phương án đầu tư 1) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giá trị mua được xác định theo giá thị trường thông qua đơn vị trung gián có chức năng và kinh nghiệm về thẩm định giá để đưa ra mức giá phù hợp. 2) Cải tạo công trình nhà văn phòng Chỉ thực hiện cải tạo, nâng cấp bên ngoài và lắp đặt thêm các hệ thống phụ trợ và trang trí nội thất, không làm thay đổi kết cấu chịu lực chính của công trình hiện có. Diện tích sử dụng sau khi cải tạo lại là 416m2, phục vụ cho hoạt động của Công ty như sau: - Tầng trệt, tầng 1,2 và 3 được tháo dỡ và hoàn thiện lại. - Sân thượng được tháo dỡ và hoàn thiện lại để tăng thêm diện tích sử dụng. - Lắp đặt lại hệ thống chống sét. - Lắp đặt hệ thống báo cháy tự động. - Các phòng chức năng: phòng tiếp tân, phòng họp, phòng giám đốc, phòng phó giám đốc, phòng trợ lý, phòng kế toán, phòng kinh tế Kế hoạch, phòng đầu tư, phòng kinh doanh, …. CHƯƠNG V – TIẾN ĐỘ ĐẦU TƯ Dự kiến thời hạn thực hiện đầu tư là 06 tháng, kể từ khi lập dự án đầu tư đến khi hoàn chỉnh xây dựng, cải tạo khai thác dự án dự kiến đến cuối năm 2010. - Giai đoạn chuẩn bị: Quý 2 Năm 2010: + Đàm phán việc chuyển nhượng quyền SDĐ. + Lựa cho đơn vị tư vấn thẩm định giá. + Khảo sát địa hình, địa chất. + Lập thiết kế và dự toán cải tạo sửa chữa. + Lập báo cáo đầu tư trình HĐQT phê duyệt - Giai đoạn thực hiện: từ tháng 07 đến tháng 11 Năm 2010 (sau khi được phê duyệt): + Lập các thủ tục xin phép sửa chửa. + Chọn thầu xây dựng. + Thực hiện dàn xếp nguồn vốn đầu tư. + Thi công. - Giai đoạn kết thúc: Tháng 12/2010 + Nghiệm thu + Quyết toán vốn đầu tư, hoàn thành đưa vào sử dụng PHẦN III : HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ CHƯƠNG I – CÁC GIẢ ĐỊNH TRONG TÍNH TOÁN HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ 1) Tỷ giá ngoại tệ liên quan xác định trong tính toán: USD: 19.000 VNĐ/USD Được giả định không thay đổi trong thời gian thực hiện dự án. 2) Vòng đời của dự án được xác định là 21 năm, Năm 0 là năm đầu tư (6 tháng năm 2010), thời gian hoạt động của dự án là 20 năm. Tiến độ đầu tư và phân tích hiệu quả của dự án được tính toán theo năm đầu tư, vì vậy tiến độ thực hiện có thể không trùng khớp với năm lịch và có thể thay đổi dựa vào thời gian phê duyệt dự án và thời điểm đảm phán nguồn vốn đầu tư. 4) Phương pháp tính suất chiết khấu của dự án Lãi vay dài hạn tại Ngân hàng thương mại được tính toán theo mức lãi vay hiện hành là 15%/năm (1,25%/tháng), giả định không đổi trong thời gian vay vốn, tiền lãi vay dài hạn trong thời gian đầu tư (6 tháng) tính vào vốn đầu tư. Lợi tức mong muốn của vốn riêng xác định: 15%/năm. Hệ số chiết khấu chung được tính là 15% 5) Thuế GTGT của các yếu tố chi phí đầu tư và chi phí kinh doanh của dự án được loại trừ. 6) Giá trị thu hồi sau đầu tư (hết vòng đời dự án) của Quyền SDĐ giao được tính toán bằng 150% giá trị đầu tư ban đầu vì thời gian giao đất là 46 năm, thời gian hoạt động của dự án là 20 năm, thời gian sử dụng đất còn lại (26 năm) sẽ tạo được lợi ích với giá trị thương mại giả định là 150% giá trị chuyển nhượng ban đầu. 7) Để so sánh các phương án về nguồn vốn đầu tư, tính toán cụ thể hiệu quả của từng phương án nguồn vốn và lựa chọn phương án khả thi nhất. CHƯƠNG II – VỐN ĐẦU TƯ Bao gồm các khoản mục đầu tư như sau: I/ Chi phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất : 8.790,00 triệu đồng. - Quyền sử dụng đất được mua lại của Công ty cổ phần Licogi 16 (Công ty thành viên) theo Giấy chứng nhận QSDĐ quyền SHNO và tài sản khác gắn liền với đất do Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cấp ngày 15/06/2010. Số bìa giấy chứng nhận là BA305150, số vào sổ cấp GCN là CT0113377. - Căn cứ Chứng thư thẩm định giá số SG0220/10/EXIMA ngày 25/6/10 của Công ty TNHH MTV Thẩm định giá EXIM, giá trị thị trường của đất và tài sản trên đất của dự án được xác định là giá giao dịch chuyển nhượng. - Giá trị chuyển nhượng gồm: + Đất cơ sở sản xuất kinh doanh (84,2 m2): 7.836 triệu đồng + Công trình xây dựng trên đất (360 m2): 954 triệu đồng Cộng: 8.790 triệu đồng II/ Xây dựng cơ bản : 2.428,00 triệu đồng Chi phí sửa chữa, cải tạo và nâng cấp công trình trên đất là tòa nhà văn phòng được dự toán chi phí cải tạo, nâng cấp chi tiết như sau: Đơn vị tính :triệu đồng Stt Hạng mục KL Đơn giá Thành tiền I Phần xây dựng 1.380,00 1 Tháo dở & xây dựng hoàn thiện tầng trệt 01 320 320,00 2 Tháo dở & xây dựng hoàn thiện tầng 1 01 295 295,00 3 Tháo dở & xây dựng hoàn thiện tầng 2 01 295 295,00 4 Tháo dở & xây dựng hoàn thiện tầng 3 01 295 295,00 5 Tháo dở & xây dựng hoàn thiện sân thượng 01 175 175,00 II Phần M & E 270,00 1 Hoàn thiện phần điện, cáp tầng trêt 01 65 65,00 2 Hoàn thiện phần điện, cáp tầng 1 01 35 35,00 3 Hoàn thiện phần điện, cáp tầng 2 01 35 35,00 4 Hoàn thiện phần điện, cáp tầng 3 01 35,5 35,50 5 Hoàn thiện phần điện, cáp sân thượng 01 15 15,00 6 Cung cấp và lắp đặt máy lạnh 1,5HP 05 8,8 44,00 7 Cung cấp và lắp đặt máy lạnh 2,0HP 02 12,3 24,50 8 Cung cấp và lắp đặt ống máy lạnh 114 16,00 III Phần Mặt dựng, logo, cửa và nội thất 778,00 1 Mặt dựng kính cường lực phản quang 01 153 153,00 2 Logo mặt tiền 01 30 30,00 3 Cửa các loại 213,00 4 Nội thất 382 Cộng 2.480,00 Các hạng mục công trình được xác định theo bảng vẽ mặt bằng tổng thể và tính toán theo phương pháp khái toán vốn xây dựng. III/ Chi phí khác : 206,38 triệu đồng Các chi phí tư vấn và quản lý dự án được tham khảo và tạm tính theo Quyết định 957/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ngày 29/09/2009 về việc công bố định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình, bao gồm: + Chi phí thiết kế kỹ thuật & dự toán: 80,12 triệu đồng. (3,3% x 2.428,00 triệu đồng = 80,12 triệu đồng) + Chi phí giám sát thi công xây dựng : 65,56 triệu đồng. (2,7% x 2.428,00 triệu đồng = 65,56 triệu đồng) + Chi phí quản lý dự án: 60,70 triệu đồng. (2,5% x 2.428,00 triệu đồng = 60,70 triệu đồng) IV/ Lãi vay trong thời gian đầu tư: Phát sinh cụ thể theo từng trường hợp có sử dụng nguồn vốn vay dài NHTM để đầu tư dự án. V/ Dự phòng phí : 121,40 triệu đồng Chi phí dự phòng được tính cho giá trị xây dựng cơ bản là 2.428 triệu đồng, tỷ lệ tính dự phòng là 5%, số tiền tính dự phòng là 121,4 triệu đồng. CHƯƠNG III – CÁC PHƯƠNG ÁN VỀ NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ I/ PHƯƠNG ÁN I: ĐẦU TƯ TOÀN BỘ (100%) BẰNG VỐN CHỦ SỠ HỮU Chi tiết phương án vốn, nguốn vốn và hiệu quả như sau: Đơn vị tính: triệu đồng Stt Nội dung Đvt Slượng Đơn giá Thành Tiền I Chuyển nhượng Quyền SDĐ m2 84,20 104,39 8.790,00 1 Đất cơ sở SXKD 7.836,00 2 Công trình trên đất 954,00 II Chi phí cải tạo công trình m2 416 5,84 2.428,00 1 Phần xây dựng 1.380,00 2 Phần M & E 270,00 3 Phần mặt dựng và trang trí nội thất 778,00 III Chi phí khác 206,38 1 Thiết kế kỹ thuật 3,3% 2.428,00 80,12 2 Giám sát thi công xây dựng 2,7% 2.428,00 65,56 3 Chi phíQLDA 2,5% 2.428,00 60,70 4 Lãi vay đầu tư - IV Dự phòng 5% 2.428,00 121,40 Tổng vốn đầu tư 11.545,78 Nguồn vốn đầu tư 11.545,78 1 Vốn chủ sở hữu 11.545,78 2 Vay NHTM - - Tổng vốn đầu tư là 11,546 tỷ đồng (thấp so với phương án II và III) do không phát sinh khoản lãi vay đầu tư. Tuy nhiên, để thực hiện phương án đầu tư sử dụng toàn bộ bằng nguồn vốn chủ sở hữu, Công ty phải thực hiện phát hành thêm cổ phiếu để bổ sung nguồn vốn đầu tư cho dự án vì nguồn vốn hiện có (25,42 tỷ đồng tại thời điểm 31/12/2009) chỉ đủ phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh hiện tại. - Hiệu quả đầu tư: + Thời gian hoàn vốn đầu tư không chiết khấu là 6 năm, thời gian hoàn vốn tương đối nhanh. + Thời gian hoàn vốn đầu tư có chiết khấu là 11 năm 4 tháng (với suất chiết khấu của vốn chủ sở hữu là 15%) vẫn nằm trong giới hạn vòng đời dự án. + Hiện giá thu nhập thuần (NPV): 4.080 triệu đồng (trong đó đã tính giá trị thu hồi sau đầu tư đối với quyền SDĐ đất giao còn lại 26 năm với giá trị tương đương là 13.185 tỷ đồng). + Tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR): 19,97%, tỷ suất thu hồi tương đối cao, dự án ít rủi ro. Dự án đảm bảo tính hiệu quả, tuy nhiên chưa đảm bảo tính khả thi do: - Với việc phát hành thêm cổ phiếu tương đương với tổng vốn đầu tư của dự án là khoảng 12 tỷ đồng vẫn đảm bảo nằm trong giới hạn vốn điều lệ đăng ký (hiện có 25,42 tỷ đồng, tăng thêm 12 tỷ đồng, tổng cộng là 37,42 tỷ đồng vẫn thấp hơn 40 tỷ đồng vốn điều lệ đã đăng ký). Nhưng việc phát hành thêm cổ phiếu để đầu tư là không khả thi, nguyên nhân đây là dự án đầu tư không sinh lợi trực tiếp (trụ sở văn phòng làm việc) với khoản vốn phát hành lớn đã gián tiếp làm giảm hiệu quả hoạt động của Công ty (tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn CSH giảm thấp), điều này ảnh hưởng rất lớn đến chiến lượt của Công ty trong việc chào bán cổ phiếu ra công chúng. - Nếu chỉ thực hiện việc phát hành thêm cổ phiếu cho các cổ đông hiện hữu thì đây cũng không phải là phương án đầu tư hiệu quả do không tận dụng được đòn bẩy tài chính (nguồn vốn vay) cho hoạt động SXKD của Công ty. Thể hiện chi tiết qua các bảng tính sau: Bảng tính hiệu quả dự án qua các năm (Phương án I). Đơn vị tính: triệu đồng Stt Nội dung Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 1 Doanh thu 2.181,50 2.181,50 2.181,50 2.401,15 2.401,15 2.401,15 2.640,77 2.640,77 2.640,77 2.905,34 2 Chi phí 163,63 163,63 163,63 168,02 168,02 168,02 172,82 172,82 172,82 178,11 Điện, nước 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 Quản lý (2%DT) 43,63 43,63 43,63 48,02 48,02 48,02 52,82 52,82 52,82 58,11 3 Lãi vay - - - - - - - - - - 4 Chênh lệch thu chi 2.017,87 2.017,87 2.017,87 2.233,13 2.233,13 2.233,13 2.467,95 2.467,95 2.467,95 2.727,23 6 Vốn đầu tư 11.545,78 7 Vốn đầu tư còn lại 11.545,78 9.527,91 7.510,04 5.492,17 3.259,04 1.025,91 (1.207,22) Stt Nội dung Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 Cộng 1 Doanh thu 2.905,34 2.905,34 3.194,88 3.194,88 3.194,88 3.514,37 3.514,37 3.514,37 3.514,37 3.514,37 57.542,77 2 Chi phí 178,11 178,11 183,90 183,90 183,90 190,29 190,29 190,29 190,29 190,29 3.550,89 Điện, nước 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 Quản lý (2%DT) 58,11 58,11 63,90 63,90 63,90 70,29 70,29 70,29 70,29 70,29 3 Lãi vay - 4 Chênh lệch thu chi 2.727,23 2.727,23 3.010,98 3.010,98 3.010,98 3.324,08 3.324,08 3.324,08 3.324,08 3.324,08 53.991,88 6 Vốn đầu tư 11.545,78 7 Vốn đầu tư còn lại Bảng tính Hiện giá thu nhập thuần (NPV) và tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR) của dự án (Phương án I). Đơn vị tính: triệu đồng Stt Nội dung Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 1 Hệ số CK = 15% 1,0000 0,8696 0,7561 0,6575 0,5718 0,4972 0,4323 0,3759 0,3269 0,2843 0,2472 2 Vốn đầu tư 11.545,78 - - - - - - - - - - 3 Chi phí hoạt động 163,63 163,63 163,63 168,02 168,02 168,02 172,82 172,82 172,82 178,11 4 Tổng chi 11.545,78 163,63 163,63 163,63 168,02 168,02 168,02 172,82 172,82 172,82 178,11 5 Doanh thu 2.181,50 2.181,50 2.181,50 2.401,15 2.401,15 2.401,15 2.640,77 2.640,77 2.640,77 2.905,34 6 Giá trị thu hồi sau ĐT 7 Tổng thu 2.181,50 2.181,50 2.181,50 2.401,15 2.401,15 2.401,15 2.640,77 2.640,77 2.640,77 2.905,34 8 Thu nhập thuần (11.545,78) 2.017,87 2.017,87 2.017,87 2.233,13 2.233,13 2.233,13 2.467,95 2.467,95 2.467,95 2.727,23 9 Hiện giá chi 11.545,78 142,29 123,72 107,59 96,07 83,54 72,64 64,96 56,49 49,13 44,03 10 Hiện giá thu - 1.897,03 1.649,43 1.434,34 1.372,98 1.193,85 1.038,02 992,67 863,27 750,77 718,20 11 Hiện giá TNT (11.545,78) 1.754,74 1.525,71 1.326,75 1.276,91 1.110,31 965,38 927,71 806,78 701,64 674,17 12 R1 = 19% 1,0000 0,8403 0,7062 0,5934 0,4987 0,4190 0,3521 0,2959 0,2487 0,2090 0,1756 13 NPV1 (11.545,78) 1.695,62 1.425,02 1.197,40 1.113,66 935,68 786,29 730,27 613,78 515,80 478,90 14 R2 = 20% 1,0000 0,8333 0,6944 0,5787 0,4823 0,4019 0,3349 0,2791 0,2326 0,1938 0,1615 15 NPV2 (11.545,78) 1.681,49 1.401,21 1.167,74 1.077,04 897,49 747,88 688,80 574,05 478,29 440,45 Bảng tính Hiện giá thu nhập thuần (NPV) và tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR) của dự án tt (Phương án I). Stt Nội dung Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 Cộng 1 Hệ số CK = 15% 0,2149 0,1869 0,1625 0,1413 0,1229 0,1069 0,0929 0,0808 0,0703 0,0611 2 Vốn đầu tư 11.545,78 3 Chi phí hoạt động 178,11 178,11 183,90 183,90 183,90 190,29 190,29 190,29 190,29 190,29 3.550,89 4 Tổng chi 178,11 178,11 183,90 183,90 183,90 190,29 190,29 190,29 190,29 190,29 15.096,67 5 Doanh thu 2.905,34 2.905,34 3.194,88 3.194,88 3.194,88 3.514,37 3.514,37 3.514,37 3.514,37 3.514,37 57.542,77 6 Giá trị thu hồi sau ĐT 13.185,00 13.185,00 7 Tổng thu 2.905,34 2.905,34 3.194,88 3.194,88 3.194,88 3.514,37 3.514,37 3.514,37 3.514,37 16.699,37 70.727,77 8 Thu nhập thuần 2.727,23 2.727,23 3.010,98 3.010,98 3.010,98 3.324,08 3.324,08 3.324,08 3.324,08 16.509,08 55.631,10 9 Hiện giá chi 38,28 33,29 29,88 25,99 22,60 20,34 17,68 15,38 13,38 11,63 12.614,69 10 Hiện giá thu 624,36 543,01 519,17 451,44 392,65 375,69 326,48 283,96 247,06 1.020,33 16.694,71 11 Hiện giá TNT 586,08 509,72 489,29 425,45 370,05 355,35 308,80 268,58 233,68 1.008,70 4.080,02 12 R1 = 19% 0,1476 0,1240 0,1042 0,0876 0,0736 0,0618 0,0520 0,0437 0,0367 0,0308 13 NPV1 402,54 338,18 313,74 263,76 221,61 205,43 172,85 145,26 121,99 508,48 640,48 14 R2 = 20% 0,1346 0,1122 0,0935 0,0779 0,0649 0,0541 0,0451 0,0376 0,0313 0,0261 15 NPV2 367,09 306,00 281,53 234,56 195,41 179,83 149,92 124,99 104,04 430,89 (17,08) Bảng tính thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Phương án I). Stt Nội dung Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 1 Hệ số CK = 15% 1,0000 0,8696 0,7561 0,6575 0,5718 0,4972 0,4323 0,3759 0,3269 0,2843 0,2472 2 Vốn đầu tư 11.545,78 - - - - - - - - - 3 Hiện giá VĐT 11.545,78 - - - - - - - - - 4 Tích luỹ hoàn vốn 2.017,87 2.017,87 2.017,87 2.233,13 2.233,13 2.233,13 2.467,95 2.467,95 2.467,95 2.727,23 5 Hiện giá TLHV - 1.754,74 1.525,71 1.326,75 1.276,90 1.110,31 965,38 927,70 806,77 701,64 674,17 6 Hiện giá VĐT còn lại 11.545,78 9.791,04 8.265,33 6.938,58 5.661,68 4.551,37 3.585,99 2.658,29 1.851,52 1.149,88 475,71 Stt Nội dung Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 1 Hệ số CK = 15% 0,2149 0,1869 0,1625 0,1413 0,1229 0,1069 0,0929 0,0808 0,0703 0,0611 2 Vốn đầu tư 3 Hiện giá VĐT 4 Tích luỹ hoàn vốn 2.727,23 2.727,23 3.010,98 3.010,98 3.010,98 3.324,08 3.324,08 3.324,08 3.324,08 3.324,08 5 Hiện giá TLHV 586,08 509,72 489,28 425,45 370,05 355,34 308,81 268,59 233,68 203,10 6 Hiện giá VĐT còn lại (110,37) II/ PHƯƠNG ÁN II: ĐẦU TƯ TOÀN BỘ (100%) BẰNG VỐN VAY NHTM Chi tiết phương án vốn, nguốn vốn và hiệu quả như sau: Đơn vị tính: triệu đồng Stt Nội dung Đvt Slượng Đơn giá Thành Tiền I Chuyển nhượng Quyền SDĐ m2 84,20 104,39 8.790,00 1 Đất cơ sở SXKD 7.836,00 2 Công trình trên đất 954,00 II Chi phí cải tạo công trình m2 416 5,84 2.428,00 1 Phần xây dựng 1.380,00 2 Phần M & E 270,00 3 Phần mặt dựng và trang trí nội thất 778,00 III Chi phí khác 206,38 1 Thiết kế kỹ thuật 3,3% 2.428,00 80,12 2 Giám sát thi công xây dựng 2,7% 2.428,00 65,56 3 Chi phíQLDA 2,5% 2.428,00 60,70 4 Lãi vay đầu tư 757,50 IV Dự phòng 5% 2.428,00 121,40 Tổng vốn đầu tư 12.303,28 Nguồn vốn đầu tư 12.303,28 1 Vốn chủ sở hữu 8,97% 1.103,28 2 Vay NHTM 91,03% 11.200,00 - Tổng vốn đầu tư lên đến 12,303 tỷ đồng (cao nhất trong 3 phương án) do phát sinh khoản lãi vay đầu tư (dự kiến 6 tháng là 757,50 triệu đồng). - Nguồn vốn đầu tư bao gồm: + Vay dài hạn ngân hàng thương mại 11.200 triệu đồng, vay toàn bộ chi phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất (8.790 triệu đồng) và chi phí cải tạo, nâng cấp tòa nhà (2.428 triệu đồng). Thời hạn vay vốn là 10 năm, ân hạn 6 tháng và thời gian trả nợ là 9 năm 6 tháng. Mức vốn vay chiếm tỷ lệ 91% trên tổng nguồn vốn. + Vốn chủ sở hữu: 1.103 triệu đồng, sử dụng để trang trải các chi phí khác, lãi vay đầu tư và chi phí dự phòng (nếu phát sinh). Vốn CSH tham gia dự án chiếm tỷ lệ 9% trên tổng nguồn vốn. Bảng tính chi tiết vay vốn và trả nợ Ngân hàng (lãi suất vay 15%/năm) Thời gian Vốn vay Trả nợ gốc Trả lãi vay Cộng Dư nợ vay Năm 0 (2010) 11.200,00 - 757,50 757,50 Quý 1 - - - - Quý 2 - - - - Quý 3 9.000,00 - 337,50 337,50 9.000,00 Quý 4 2.200,00 - 420,00 420,00 11.200,00 Năm 1 (2011) - 1.000,00 1.623,76 2.623,76 Quý 1 250,00 420,00 670,00 10.950,00 Quý 2 250,00 410,63 660,63 10.700,00 Quý 3 250,00 401,25 651,25 10.450,00 Quý 4 250,00 391,88 641,88 10.200,00 Năm 2 - 1.000,00 1.473,76 2.473,76 Quý 1 250,00 382,50 632,50 9.950,00 Quý 2 250,00 373,13 623,13 9.700,00 Quý 3 250,00 363,75 613,75 9.450,00 Quý 4 250,00 354,38 604,38 9.200,00 Năm 3 - 1.000,00 1.323,76 2.323,76 Quý 1 250,00 345,00 595,00 8.950,00 Quý 2 250,00 335,63 585,63 8.700,00 Quý 3 250,00 326,25 576,25 8.450,00 Quý 4 250,00 316,88 566,88 8.200,00 Năm 4 - 1.000,00 1.173,76 2.173,76 Quý 1 250,00 307,50 557,50 7.950,00 Quý 2 250,00 298,13 548,13 7.700,00 Quý 3 250,00 288,75 538,75 7.450,00 Quý 4 250,00 279,38 529,38 7.200,00 Năm 5 - 1.000,00 1.023,76 2.023,76 Quý 1 250,00 270,00 520,00 6.950,00 Quý 2 250,00 260,63 510,63 6.700,00 Quý 3 250,00 251,25 501,25 6.450,00 Quý 4 250,00 241,88 491,88 6.200,00 Năm 6 1.200,00 862,50 2.062,50 Quý 1 300,00 232,50 532,50 5.900,00 Quý 2 300,00 221,25 521,25 5.600,00 Quý 3 300,00 210,00 510,00 5.300,00 Quý 4 300,00 198,75 498,75 5.000,00 Năm 7 1.200,00 682,50 1.882,50 Quý 1 300,00 187,50 487,50 4.700,00 Quý 2 300,00 176,25 476,25 4.400,00 Quý 3 300,00 165,00 465,00 4.100,00 Quý 4 300,00 153,75 453,75 3.800,00 Năm 8 1.200,00 502,50 1.702,50 Quý 1 300,00 142,50 442,50 3.500,00 Quý 2 300,00 131,25 431,25 3.200,00 Quý 3 300,00 120,00 420,00 2.900,00 Quý 4 300,00 108,75 408,75 2.600,00 Năm 9 1.200,00 322,50 1.522,50 Quý 1 300,00 97,50 397,50 2.300,00 Quý 2 300,00 86,25 386,25 2.000,00 Quý 3 300,00 75,00 375,00 1.700,00 Quý 4 300,00 63,75 363,75 1.400,00 Năm 10 1.400,00 78,75 1.478,75 Quý 1 700,00 52,50 752,50 700,00 Quý 2 700,00 26,25 726,25 - Quý 3 - - - Quý 4 - - - Cộng 11.200,00 11.200,00 9.825,05 21.025,05 - Hiệu quả đầu tư: + Thời gian hoàn vốn đầu tư không chiết khấu là 10 năm, tương đương với thời gian vay vốn. + Thời gian hoàn vốn đầu tư có chiết khấu trên 20 năm (với suất chiết khấu là 15%) do mức vốn vay quá cao (chiếm tỷ lệ 91% trên tổng vốn đầu tư) nên dự án phải chịu chi phí lãi vay cao nên thời gian hoàn vốn chung dự án quá dài. Tuy nhiên với phương án này, vốn CSH tham gia rất thấp (9%) nên chỉ phát hành thêm vốn ít (1.000 đồng) nên hiệu quả hoạt động của Công ty không thay đổi đáng kể . + Hiện giá thu nhập thuần (NPV): < 0 (-2.159 triệu đồng) (trong đó đã tính giá trị thu hồi sau đầu tư đối với quyền SDĐ đất giao còn lại 26 năm với giá trị tương đương là 13.185 tỷ đồng). Xét về mặt tổng thể, phương án không hiệu quả. + Tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR): < suất chiết khấu (12,77%). Xét về mặt tổng thể, phương án không khả thi. Ngoài ra, đứng trên quan điểm nhà tài trợ vốn (Ngân hàng), phương án không khả thi do: - Tỷ lệ vốn vay chiếm tỷ lệ quá cao trong dự án làm tăng tính rũi ro khi cho vay. - Dự án không mang lại hiệu quả trực tiếp (trụ sở văn phòng) và đối tượng giải ngân vốn vay là bất động sản nên thuộc đối tượng hạn chế cho vay. - Bản thân dự án không đảm bảo nguồn trả nợ cho ngân hàng (âm nguồn trả nợ trong 7 năm đầu cho vay tương đương -6.173 tỷ đồng). - Thời gian cho vay quá dài dễ phát sinh các rũi ro. Dự án không đảm bảo tính khả thi, không thể tiếp cận nguồn vốn vay Thể hiện chi tiết qua các bảng tính sau: Bảng tính hiệu quả dự án qua các năm (Phương án II). Đơn vị tính: triệu đồng Stt Nội dung Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 1 Doanh thu 2.181,50 2.181,50 2.181,50 2.401,15 2.401,15 2.401,15 2.640,77 2.640,77 2.640,77 2.905,34 2 Chi phí 1.787,39 1.637,39 1.487,39 1.341,78 1.191,78 1.030,52 855,32 675,32 495,32 256,86 Điện, nước 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 Quản lý (2%DT) 43,63 43,63 43,63 48,02 48,02 48,02 52,82 52,82 52,82 58,11 3 Lãi vay 1.623,76 1.473,76 1.323,76 1.173,76 1.023,76 862,50 682,50 502,50 322,50 78,75 4 Chênh lệch thu chi 394,11 544,11 694,11 1.059,37 1.209,37 1.370,63 1.785,45 1.965,45 2.145,45 2.648,48 6 Vốn đầu tư 12.303,28 7 Vốn đầu tư còn lại 12.303,28 11.909,17 11.365,06 10.670,95 9.611,58 8.402,21 7.031,58 5.246,13 3.280,68 1.135,23 (1.513,25) 8 Trả nợ gốc 1.000,00 1.000,00 1.000,00 1.000,00 1.000,00 1.200,00 1.200,00 1.200,00 1.200,00 1.400,00 9 Chênh lệch nguồn trả nợ (605,89) (1.061,78) (1.367,67) (1.308,30) (1.098,93) (928,30) (342,85) 422,60 1.368,05 2.616,53 Stt Nội dung Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 Cộng 1 Doanh thu 2.905,34 2.905,34 3.194,88 3.194,88 3.194,88 3.514,37 3.514,37 3.514,37 3.514,37 3.514,37 57.542,77 2 Chi phí 178,11 178,11 183,90 183,90 183,90 190,29 190,29 190,29 190,29 190,29 12.618,44 Điện, nước 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 120,00 2.400,00 Quản lý (2%DT) 58,11 58,11 63,90 63,90 63,90 70,29 70,29 70,29 70,29 70,29 1.150,89 3 Lãi vay 9.067,55 4 Chênh lệch thu chi 2.727,23 2.727,23 3.010,98 3.010,98 3.010,98 3.324,08 3.324,08 3.324,08 3.324,08 3.324,08 44.924,33 6 Vốn đầu tư 12.303,28 7 Vốn đầu tư còn lại 8 Trả nợ gốc 11.200,00 9 Chênh lệc nguồn trả nợ Bảng tính Hiện giá thu nhập thuần (NPV) và tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR) của dự án (Phương án II). Đơn vị tính: triệu đồng Stt Nội dung Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 1 Hệ số CK = 15% 1,0000 0,8696 0,7561 0,6575 0,5718 0,4972 0,4323 0,3759 0,3269 0,2843 0,2472 2 Vốn đầu tư 12.303,28 - - - - - - - - - - 3 Chi phí hoạt động 1.787,39 1.637,39 1.487,39 1.341,78 1.191,78 1.030,52 855,32 675,32 495,32 256,86 4 Tổng chi 12.303,28 1.787,39 1.637,39 1.487,39 1.341,78 1.191,78 1.030,52 855,32 675,32 495,32 256,86 5 Doanh thu 2.181,50 2.181,50 2.181,50 2.401,15 2.401,15 2.401,15 2.640,77 2.640,77 2.640,77 2.905,34 6 Giá trị thu hồi sau ĐT 7 Tổng thu 2.181,50 2.181,50 2.181,50 2.401,15 2.401,15 2.401,15 2.640,77 2.640,77 2.640,77 2.905,34 8 Thu nhập thuần (12.303,28) 394,11 544,11 694,11 1.059,37 1.209,37 1.370,63 1.785,45 1.965,45 2.145,45 2.648,48 9 Hiện giá chi 12.303,28 1.554,31 1.238,03 977,96 767,23 592,55 445,49 321,51 220,76 140,82 63,50 10 Hiện giá thu - 1.897,03 1.649,43 1.434,34 1.372,98 1.193,85 1.038,02 992,67 863,27 750,77 718,20 11 Hiện giá TNT (12.303,28) 342,72 411,40 456,38 605,75 601,30 592,53 671,16 642,51 609,95 654,70 Stt Nội dung Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 Cộng 1 Hệ số CK = 15% 0,2149 0,1869 0,1625 0,1413 0,1229 0,1069 0,0929 0,0808 0,0703 0,0611 2 Vốn đầu tư 12.303,28 3 Chi phí hoạt động 178,11 178,11 183,90 183,90 183,90 190,29 190,29 190,29 190,29 190,29 12.618,44 4 Tổng chi 178,11 178,11 183,90 183,90 183,90 190,29 190,29 190,29 190,29 190,29 24.921,72 5 Doanh thu 2.905,34 2.905,34 3.194,88 3.194,88 3.194,88 3.514,37 3.514,37 3.514,37 3.514,37 3.514,37 57.542,77 6 Giá trị thu hồi sau ĐT 13.185,00 13.185,00 7 Tổng thu 2.905,34 2.905,34 3.194,88 3.194,88 3.194,88 3.514,37 3.514,37 3.514,37 3.514,37 16.699,37 70.727,77 8 Thu nhập thuần 2.727,23 2.727,23 3.010,98 3.010,98 3.010,98 3.324,08 3.324,08 3.324,08 3.324,08 16.509,08 45.806,05 9 Hiện giá chi 38,28 33,29 29,88 25,99 22,60 20,34 17,68 15,38 13,38 11,63 18.853,89 10 Hiện giá thu 624,36 543,01 519,17 451,44 392,65 375,69 326,48 283,96 247,06 1.020,33 16.694,71 11 Hiện giá TNT 586,08 509,72 489,29 425,45 370,05 355,35 308,80 268,58 233,68 1.008,70 (2.159,18) Bảng tính thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Phương án II). Stt Nội dung Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 1 Hệ số CK = 15% 1,0000 0,8696 0,7561 0,6575 0,5718 0,4972 0,4323 0,3759 0,3269 0,2843 0,2472 2 Vốn đầu tư 12.303,28 - - - - - - - - - 3 Hiện giá VĐT 12.303,28 - - - - - - - - - 4 Tích luỹ hoàn vốn 394,11 544,11 694,11 1.059,37 1.209,37 1.370,63 1.785,45 1.965,45 2.145,45 2.648,48 5 Hiện giá TLHV - 342,72 411,40 456,38 605,75 601,30 592,52 671,15 642,51 609,95 654,70 6 Hiện giá VĐT còn lại 12.303,28 11.960,56 11.549,16 11.092,78 10.487,03 9.885,73 9.293,21 8.622,06 7.979,55 7.369,60 6.714,90 Stt Nội dung Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 1 Hệ số CK = 15% 0,2149 0,1869 0,1625 0,1413 0,1229 0,1069 0,0929 0,0808 0,0703 0,0611 2 Vốn đầu tư 3 Hiện giá VĐT 4 Tích luỹ hoàn vốn 2.727,23 2.727,23 3.010,98 3.010,98 3.010,98 3.324,08 3.324,08 3.324,08 3.324,08 3.324,08 5 Hiện giá TLHV 586,08 509,72 489,28 425,45 370,05 355,34 308,81 268,59 233,68 203,10 6 Hiện giá VĐT còn lại 6.128,82 5.619,10 5.129,82 4.704,37 4.334,32 3.978,98 3.670,17 3.401,58 3.167,90 2.964,80 III/ PHƯƠNG ÁN III: ĐẦU TƯ 42% BẰNG VỐN CHỦ SỞ HỮU VÀ 58% BẰNG VỐN VAY NHTM Chi tiết phương án vốn, nguốn vốn và hiệu quả như sau: Đơn vị tính: triệu đồng Stt Nội dung Đvt Slượng Đơn giá Thành Tiền I Chuyển nhượng Quyền SDĐ m2 84,20 104,39 8.790,00 1 Đất cơ sở SXKD 7.836,00 2 Công trình trên đất 954,00 II Chi phí cải tạo công trình m2 416 5,84 2.428,00 1 Phần xây dựng 1.380,00 2 Phần M & E 270,00 3 Phần mặt dựng và trang trí nội thất 778,00 III Chi phí khác 206,38 1 Thiết kế kỹ thuật 3,3% 2.428,00 80,12 2 Giám sát thi công xây dựng 2,7% 2.428,00 65,56 3 Chi phíQLDA 2,5% 2.428,00 60,70 4 Lãi vay đầu tư 525,0 IV Dự phòng 5% 2.428,00 121,40 Tổng vốn đầu tư 12.070,78 Nguồn vốn đầu tư 12.070,78 1 Vốn chủ sở hữu 42,01% 5.070,78 2 Vay NHTM 57,99% 7.000,00 - Tổng vốn đầu tư là 12,071 tỷ đồng (cao hơn phương án I nhưng lại thấp hơn phương án III) cũng do phát sinh khoản lãi vay dài hạn đầu tư dự án nhưng do mức vay thấp nên chi phí lãi vay đầu tư (dự kiến 6 tháng là 525 triệu đồng) cũng thấp hơn phương án II. - Nguồn vốn đầu tư bao gồm: + Vay dài hạn ngân hàng thương mại 7.000 triệu đồng, vay khoản 63% chi phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất (8.790 triệu đồng) và chi phí cải tạo, nâng cấp tòa nhà (2.428 triệu đồng). Thời hạn vay vốn là 08 năm, ân hạn 6 tháng và thời gian trả nợ là 7 năm 6 tháng. Mức vốn vay chiếm tỷ lệ 58% trên tổng nguồn vốn. + Vốn chủ sở hữu: 5.070,78 triệu đồng, sử dụng để đầu tư đối ứng khoản 37% chi phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chi phí cải tạo, nâng cấp tòa nhà, trang trải các chi phí khác, lãi vay đầu tư và chi phí dự phòng (nếu phát sinh). Vốn CSH tham gia dự án chiếm tỷ lệ 42% trên tổng nguồn vốn. Bảng tính chi tiết vay vốn và trả nợ Ngân hàng Thời gian Vốn vay Trả nợ gốc Trả lãi vay Cộng Dư nợ vay Năm 0 (2010) 7.000,00 - 525,00 525,00 Quý 1 - - - - Quý 2 - - - - Quý 3 7.000,00 - 262,50 262,50 7.000,00 Quý 4 - 262,50 262,50 7.000,00 Năm 1 (2011) - 800,00 1.005,00 1.805,00 Quý 1 200,00 262,50 462,50 6.800,00 Quý 2 200,00 255,00 455,00 6.600,00 Quý 3 200,00 247,50 447,50 6.400,00 Quý 4 200,00 240,00 440,00 6.200,00 Năm 2 - 800,00 885,00 1.685,00 Quý 1 200,00 232,50 432,50 6.000,00 Quý 2 200,00 225,00 425,00 5.800,00 Quý 3 200,00 217,50 417,50 5.600,00 Quý 4 200,00 210,00 410,00 5.400,00 Năm 3 - 800,00 765,00 1.565,00 Quý 1 200,00 202,50 402,50 5.200,00 Quý 2 200,00 195,00 395,00 5.000,00 Quý 3 200,00 187,50 387,50 4.800,00 Quý 4 200,00 180,00 380,00 4.600,00 Năm 4 - 1.000,00 633,76 1.633,76 Quý 1 250,00 172,50 422,50 4.350,00 Quý 2 250,00 163,13 413,13 4.100,00 Quý 3 250,00 153,75 403,75 3.850,00 Quý 4 250,00 144,38 394,38 3.600,00 Năm 5 - 1.000,00 483,76 1.483,76 Quý 1 250,00 135,00 385,00 3.350,00 Quý 2 250,00 125,63 375,63 3.100,00 Quý 3 250,00 116,25 366,25 2.850,00 Quý 4 250,00 106,88 356,88 2.600,00 Năm 6 1.000,00 333,76 1.333,76 Quý 1 250,00 97,50 347,50 2.350,00 Quý 2 250,00 88,13 338,13 2.100,00 Quý 3 250,00 78,75 328,75 1.850,00 Quý 4 250,00 69,38 319,38 1.600,00 Năm 7 1.000,00 183,76 1.183,76 Quý 1 250,00 60,00 310,00 1.350,00 Quý 2 250,00 50,63 300,63 1.100,00 Quý 3 250,00 41,25 291,25 850,00 Quý 4 250,00 31,88 281,88 600,00 Năm 8 600,00 35,63 635,63 Quý 1 250,00 22,50 272,50 350,00 Quý 2 350,00 13,13 363,13 - Quý 3 - Quý 4 - Cộng 7.000,00 7.000,00 4.850,67 11.850,67 - Hiệu quả đầu tư: + Thời gian hoàn vốn đầu tư không chiết khấu là 7 năm 11 tháng. + Thời gian hoàn vốn đầu tư có chiết khấu 20 năm còn nằm trong vòng đời dự án (với suất chiết khấu là 15%). Với mức vốn vay phù hợp với thông lệ (chỉ chiếm tỷ lệ 58% trên tổng vốn đầu tư) vì vậy dự án không phải gánh nặng chi phí lãi vay nên thời gian hoàn vốn bằng với thời gian đầu tư. + Hiện giá thu nhập thuần (NPV): 787 triệu đồng (trong đó đã tính giá trị thu hồi sau đầu tư đối với quyền SDĐ đất giao còn lại 26 năm với giá trị tương đương là 13.185 tỷ đồng), mặc dù không cao nhưng vẫn đảm bảo tính khả thi của dự án. + Tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR): 15,83% lớn hơn tỷ suất chiết khấu, dự án có hiệu quả và khả thi. Tuy nhiên, để thực hiện phương án này, vốn CSH phải tham gia là 5.000 triệu đồng, tương đương phải nâng vốn thông qua phát hành cổ phiếu với tỷ lệ 20% trên tổng vốn chủ sở hữu hiện có. Thực hiện bổ sung vốn thông qua phát hành cổ phiếu cho các cổ đông hiện hữu là nhanh chóng và thuận lợi đảm bảo kịp thời nguồn vốn đầu tư dự án. Vấn đề này cũng sẽ ảnh hưởng một phần hiệu quả hoạt động của Công ty (phát hành thêm cổ phiếu nhưng không làm tăng lợi nhuận) nhưng còn ở mức chấp nhận được do đặc thù hoạt động của Công ty. Theo quan điểm nhà tài trợ vốn (Ngân hàng), phương án khả khả thi do: - Tỷ lệ vốn vay đảm bảo thông lệ trong hoạt động tín dụng, hạn chế rũi ro khi cho vay. - Mặc dù dự án không mang lại hiệu quả trực tiếp (trụ sở văn phòng) nhưng đã có vốn chủ sở hữu tham gia đối ứng với tỷ lệ cao. - Bản thân dự án cân đối được nguồn trả nợ cho ngân hàng. - Thời gian cho vay phù hợp với nguồn vốn hoạt động. Thể hiện chi tiết qua các bảng tính sau: Bảng tính hiệu quả dự án qua các năm (phương án III). Đơn vị tính: triệu đồng Stt Nội dung Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 1 Doanh thu 2.181,50 2.181,50 2.181,50 2.396,16 2.396,16 2.396,16 2.635,78 2.635,78 2.635,78 2.900,35 2 Chi phí 1.148,63 1.028,63 908,63 781,68 631,68 481,68 336,48 188,35 152,72 158,01 Điện, nước 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 Quản lý (2%DT) 43,63 43,63 43,63 47,92 47,92 47,92 52,72 52,72 52,72 58,01 3 Lãi vay 1.005,00 885,00 765,00 633,76 483,76 333,76 183,76 35,63 4 Chênh lệch thu chi 1.032,87 1.152,87 1.272,87 1.614,48 1.764,48 1.914,48 2.299,30 2.447,43 2.483,06 2.742,34 6 Vốn đầu tư 12.070,78 7 Vốn đầu tư còn lại 12.070,78 11.037,91 9.885,04 8.612,17 6.997,69 5.233,21 3.318,73 1.019,43 (1.428,00) 8 Trả nợ gốc 800,00 800,00 800,00 1.000,00 1.000,00 1.000,00 1.000,00 600,00 9 Chênh lệch nguồn trả nợ 232,87 585,74 1.058,61 1.673,09 2.437,57 3.352,05 4.651,35 6.498,78 Stt Nội dung Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 Cộng 1 Doanh thu 2.900,35 2.900,35 3.189,89 3.189,89 3.189,89 3.509,38 3.509,38 3.509,38 3.509,38 3.509,38 57.457,94 2 Chi phí 158,01 158,01 163,80 163,80 163,80 170,19 170,19 170,19 170,19 170,19 7.474,86 Điện, nước 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 2.000,00 Quản lý (2%DT) 58,01 58,01 63,80 63,80 63,80 70,19 70,19 70,19 70,19 70,19 1.149,19 3 Lãi vay 4.325,67 4 Chênh lệch thu chi 2.742,34 2.742,34 3.026,09 3.026,09 3.026,09 3.339,19 3.339,19 3.339,19 3.339,19 3.339,19 49.983,08 6 Vốn đầu tư 12.070,78 7 Vốn đầu tư còn lại 8 Trả nợ gốc 9 Chênh lệc nguồn trả nợ Bảng tính Hiện giá thu nhập thuần (NPV) và tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR) của dự án (phương án III). Đơn vị tính: triệu đồng Stt Nội dung Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 1 Hệ số CK = 15% 1,0000 0,8696 0,7561 0,6575 0,5718 0,4972 0,4323 0,3759 0,3269 0,2843 0,2472 2 Vốn đầu tư 12.070,78 - - - - - - - - - - 3 Chi phí hoạt động 1.148,63 1.028,63 908,63 781,68 631,68 481,68 336,48 188,35 152,72 158,01 4 Tổng chi 12.070,78 1.148,63 1.028,63 908,63 781,68 631,68 481,68 336,48 188,35 152,72 158,01 5 Doanh thu 2.181,50 2.181,50 2.181,50 2.396,16 2.396,16 2.396,16 2.635,78 2.635,78 2.635,78 2.900,35 6 Giá trị thu hồi sau ĐT 7 Tổng thu 2.181,50 2.181,50 2.181,50 2.396,16 2.396,16 2.396,16 2.635,78 2.635,78 2.635,78 2.900,35 8 Thu nhập thuần (12.070,78) 1.032,87 1.152,87 1.272,87 1.614,48 1.764,48 1.914,48 2.299,30 2.447,43 2.483,06 2.742,34 9 Hiện giá chi 12.070,78 998,85 777,75 597,42 446,96 314,07 208,23 126,48 61,57 43,42 39,06 10 Hiện giá thu - 1.897,03 1.649,43 1.434,34 1.370,12 1.191,37 1.035,86 990,79 861,64 749,35 716,97 11 Hiện giá TNT (12.070,78) 898,18 871,68 836,92 923,16 877,30 827,63 864,31 800,07 705,93 677,91 12 R1 = 15% 1,0000 0,8696 0,7561 0,6575 0,5718 0,4972 0,4323 0,3759 0,3269 0,2843 0,2472 13 NPV1 (12.070,78) 898,18 871,69 836,91 923,16 877,30 827,63 864,31 800,06 705,93 677,91 14 R2 = 16% 1,0000 0,8621 0,7432 0,6407 0,5523 0,4761 0,4104 0,3538 0,3050 0,2630 0,2267 15 NPV2 (12.070,78) 890,44 856,81 815,53 891,68 840,07 785,70 813,49 746,47 653,04 621,69 Bảng tính Hiện giá thu nhập thuần (NPV) và tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR) của dự án tt (phương án III). Stt Nội dung Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 Cộng 1 Hệ số CK = 15% 0,2149 0,1869 0,1625 0,1413 0,1229 0,1069 0,0929 0,0808 0,0703 0,0611 2 Vốn đầu tư 12.070,78 3 Chi phí hoạt động 158,01 158,01 163,80 163,80 163,80 170,19 170,19 170,19 170,19 170,19 7.474,86 4 Tổng chi 158,01 158,01 163,80 163,80 163,80 170,19 170,19 170,19 170,19 170,19 19.545,64 5 Doanh thu 2.900,35 2.900,35 3.189,89 3.189,89 3.189,89 3.509,38 3.509,38 3.509,38 3.509,38 3.509,38 57.457,94 6 Giá trị thu hồi sau ĐT 13.185,00 13.185,00 7 Tổng thu 2.900,35 2.900,35 3.189,89 3.189,89 3.189,89 3.509,38 3.509,38 3.509,38 3.509,38 16.694,38 70.642,94 8 Thu nhập thuần 2.742,34 2.742,34 3.026,09 3.026,09 3.026,09 3.339,19 3.339,19 3.339,19 3.339,19 16.524,19 51.097,30 9 Hiện giá chi 33,96 29,53 26,62 23,14 20,13 18,19 15,81 13,75 11,96 10,40 15.888,08 10 Hiện giá thu 623,29 542,08 518,36 450,73 392,04 375,15 326,02 283,56 246,71 1.020,03 16.674,87 11 Hiện giá TNT 589,33 512,55 491,74 427,59 371,91 356,96 310,21 269,81 234,75 1.009,63 786,79 12 R1 = 15% 0,2149 0,1869 0,1625 0,1413 0,1229 0,1069 0,0929 0,0808 0,0703 0,0611 13 NPV1 589,33 512,54 491,74 427,59 371,91 356,96 310,21 269,81 234,75 1.009,63 786,77 14 R2 = 16% 0,1954 0,1685 0,1452 0,1252 0,1079 0,0930 0,0802 0,0691 0,0596 0,0514 15 NPV2 535,85 462,08 439,39 378,87 326,52 310,54 267,80 230,74 199,02 849,34 (155,71) Bảng tính thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Phương án III). Stt Nội dung Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 1 Hệ số CK = 15% 1,0000 0,8696 0,7561 0,6575 0,5718 0,4972 0,4323 0,3759 0,3269 0,2843 0,2472 2 Vốn đầu tư 12.070,78 - - - - - - - - - 3 Hiện giá VĐT 12.070,78 - - - - - - - - - 4 Tích luỹ hoàn vốn 1.032,87 1.152,87 1.272,87 1.614,48 1.764,48 1.914,48 2.299,30 2.447,43 2.483,06 2.742,34 5 Hiện giá TLHV - 898,18 871,69 836,91 923,16 877,30 827,63 864,31 800,06 705,93 677,91 6 Hiện giá VĐT còn lại 12.070,78 11.172,60 10.300,91 9.464,00 8.540,84 7.663,54 6.835,91 5.971,60 5.171,54 4.465,61 3.787,70 Stt Nội dung Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 1 Hệ số CK = 15% 0,2149 0,1869 0,1625 0,1413 0,1229 0,1069 0,0929 0,0808 0,0703 0,0611 2 Vốn đầu tư 3 Hiện giá VĐT 4 Tích luỹ hoàn vốn 2.742,34 2.742,34 3.026,09 3.026,09 3.026,09 3.339,19 3.339,19 3.339,19 3.339,19 3.339,19 5 Hiện giá TLHV 589,33 512,54 491,74 427,59 371,91 356,96 310,21 269,81 234,75 204,02 6 Hiện giá VĐT còn lại 3.198,37 2.685,83 2.194,09 1.766,50 1.394,59 1.037,63 727,42 457,61 222,86 18,84 IV/ PHƯƠNG ÁN CHỌN: Qua việc phân tích chi tiết 3 phương án nguồn vốn đầu tư dự án nêu trên, để đảm bảo tính khả thi trong việc thực hiện dự án đề xuất chọn phương án III với các nội dung cụ thể sau: 1/ Vốn đầu tư: Stt Khoản mục Thành Tiền (trđồng) I Chuyển nhượng Quyền SDĐ 8.790,00 II Chi phí cải tạo công trình 2.428,00 III Chi phí khác 206,38 1 Thiết kế kỹ thuật 80,12 2 Giám sát thi công xây dựng 65,56 3 Chi phíQLDA 60,70 4 Lãi vay đầu tư 525,0 IV Dự phòng 121,40 Cộng 12.070,78 2/ Nguồn vốn đầu tư: - Vốn chủ sở hữu: 5.070,78 triệu đồng (42%). Phát hành cổ phiếu cho các cổ đông hiện hữu theo tỷ lệ góp vốn. - Vốn vay dài hạn NHTM: 7.000,00 đồng (58%). Thời gian vay 8 năm, thời gian trả nợ gốc là 7 năm 6 tháng. 3/ Hiệu quả đầu tư: - Thời gian hoàn vốn: 7 năm 11 tháng. - Thời gian hoàn vốn có chiết khấu: 20 năm - NPV: 787 triệu đồng - IRR: 15,83% - B/C: 1,050 - Giá trị thương mại của quyền sử dụng đất ngày càng tăng 4/ Hiệu quả kinh tế xã hội - Nâng cao năng lực cạnh tranh của Công ty trong giai đoạn nền kinh tế hội nhập toàn cầu. - Đảm bảo điều kiện làm việc tốt nhất cho đội ngủ cán bộ công nhân viên của Công ty. PHẦN VI : PHƯƠNG ÁN VAY VỐN Công ty đề nghị Ngân hàng thương mại xem xét giải quyết cho vay dài hạn thực hiện dự án như sau: - Số tiền vay: 7.000.000.000 đồng (Vốn vay chiếm tỷ lệ 58% trên tổng vốn đầu tư dự án) - Thời gian vay: 96 tháng (8 năm) - Thời gian ân hạn: 06 tháng - Thời gian trả nợ gốc: 90 tháng (7năm 6 tháng) - Kỳ hạn trả nợ gốc: hàng quý - Thời gian rút vốn: 12 tháng (đảm bảo yêu cầu bảo hành) - Mục đích giải ngân: thánh toán chi phí chuyển nhượng quyền SDĐ và giá trị xây lắp. Theo đặc thù của dự án đầu tư, Công ty đề nghị dùng tài sản hình thành từ dự án để đảm bảo nợ vay theo quy định, gồm: - Quyền sử dụng đất giao - Trụ sở làm việc. PHẦN VI : KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ I/ Kết luận Dự án đầu tư mua sắm và cải tại trụ sở văn phòng làm việc của Công ty cổ phần Cơ khí Licogi 16 trong giai đoạn hiện nay là cần thiết và phù hợp với định hướng phát triển trong thời gian tới, Công ty đang khẩn trương thực hiện các thủ tục cần thiết để sớm triển khai thực hiện dự án. Với vị trí thuận lợi và có gí trị thương mại cao của tòa nhà văn phòng sẽ đảm bảo năng cao năng lực cạnh tranh của Công ty trong bối cảnh hội nhập kinh tế toàn cầu, việc phát triển và mở rộng sản xuất phải song song với công tác kiện toàn bộ máy tổ chức và thu hút nguồn nhân lực đảm bảo sự phát triển bền vững. Vì vậy, đầu tư dự án là quyết định đúng đắn của Công ty. II/ Kiến nghị Để tạo điều kiện cho Dự án sớm được triển khai và nhanh chóng đi vào hoạt, phát huy hiệu quả, Công ty CP Cơ khí Licogi 16 kính trình Hội đồng quản trị và Đại hội cổ đông chấp thuận. Công ty kính đề nghị UBND TP.HCM và các Sở, Ngành quan tâm tạo điều kiện: - Được cấp giấy phép đầu tư đối với dự án đầu tư. - Hỗ trợ nhanh chóng hoàn thành các thủ tục về chuyển nhượng, giấy phép sửa chữa…..đảm bảo đúng quy định. - Được vay vốn dài hạn đầu tư dự án: + Mức vốn vay : 7.000.000 triệu đồng + Thời hạn vay: 8 năm (96 tháng), trong đó thời gian ân hạn 06 tháng, thời gian trả nợ gốc 07 năm 6 tháng (90 tháng). + Nguồn trả nợ vay từ lợi nhuận hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty. TP.HCM, ngày….. tháng 06 Năm 2010 CÔNG TY CP CƠ KHÍ LICOGI 16 Giám đốc