Luận án Quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất ở Việt Nam

ất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định là giá đất của thời hạn giao đất (thường là 50 năm, 70 năm). Do đó, đối với các trường hợp giao đất có thời hạn thấp hơn như 20 năm, 30 năm, thì cơ quan thuế có thể xác định được đơn giá đất. Tuy nhiên, tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP chỉ có hướng dẫn về phương pháp định giá đất mà không có quy định về giá đất của thời hạn nào, do đó gây khó khăn cho địa phương trong việc xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp giao đất có thời hạn thấp hơn (20, 30 năm) để tính thu tiền sử dụng đất. Vì vậy, để thuận lợi cho việc xác định đơn giá thuê đất cần có sửa đổi, bổ sung Nghị định số 45/2014/NĐ-CP theo hướng có quy định cụ thể về giá tính thuế đối với từng loại đất và số năm để cán bộ thuế có cơ sở tính toán và áp dụng. Hiện nay, đa số chủ đầu tư bất động sản có nguồn vốn tự có thấp (khoảng 15%-20%), nguồn vốn đầu tư còn lại được huy động chủ yếu từ đi vay. Với nguồn vốn tự có khoảng 15%- 20% thì chủ đầu tư sử dụng để ứng trước tiền đền bù, giải phóng mặt bằng nên không có khả năng tài chính để hoàn thành nghĩa vụ tài chính về 143 tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 4 Điều 14 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP (trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo Thông báo và trong vòng 60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo Thông báo). Để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đề nghị có chính sách gia hạn nộp tiền sử dụng đất hoặc quy định chủ đầu tư nộp trước 50% tiền sử dụng đất theo Thông báo và nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại sau khi hoàn thành xong móng. Về công tác đền bù, giải phóng mặt bằng: Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng sau đó giao đất sạch cho các đơn vị thực hiện dự án thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Về miễn, giảm: Tại Khoản 4 Điều 10 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định:“4. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 11, Điều 12 Nghị định này chỉ được thực hiện trực tiếp với đối tượng được miễn, giảm và tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Điều 4, Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định này.” Theo quy định nêu trên thì khi người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy CNQSDĐ đối với đất (có nhà ở) không có Giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai mà không có vi phạm theo Quy định tại Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 6 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất trong hạn mức công nhận đất ở, đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá có hệ số điều chỉnh theo quy định. Tuy nhiên, đối với trường hợp người có công xin cấp giấy chứng nhận đối với đất không có giấy tờ quy định tại Khoản 1, Điều 100 Luật đất đai thì cũng chỉ được miễn như người không có công. Như vậy, để đảm bảo công bằng giữa người có công được miễn theo chế độ của người có công và trường hợp không phải nộp tiền SDĐ, đề nghị quy định rõ giữa "không phải nộp tiền sử dụng đất" và miễn tiền sử dụng đất" đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất cho người có công với cách mạng. Tại Điều 16, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất được trả nợ dần trong 144 thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ.” Quy định này dẫn đến vướng mắc sau: Theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP thì yêu cầu thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm có Quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đối với các hồ sơ hộ gia đình cá nhân đã nộp đủ năm 2007 nhưng đến năm 2012 mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu trả tiền ngay thì được nộp theo giá đất của năm 2007, nhưng nếu ghi nợ thì phải nộp theo giá đất của năm 2012 dẫn đến tình trạng khiếu kiện cơ quan thuế. Để giải quyết tình trạng này đề nghị sửa đổi, bổ sung Nghị định số 45/2014/NĐ-CP đối với các trường hợp trên khi hết thời hạn ghi nợ thì được thực hiện nghĩa vụ tài chính tại thời điểm nộp đủ giấy tờ, hồ sơ hợp lệ. 4.2.2.2. Hoàn thiện chính sách thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc Về đơn giá: Tại Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định phải xác định đơn giá thuê đất để thu tiền thuê đất sau khi kết thúc chu kỳ ổn định (5năm); Tại Khoản 5 Điều 17 Thông tư số 77/2014/TT-BTC quy định trường hợp thuê đất trước ngày 1/7/2014 mà đang thực hiện trừ dần tiền bồi thường vào tiền thuê đất phải nộp thì thực hiện quy đổi thời gian hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất theo đơn giá thuê đất tại thời điểm 01/01/2015. Tại Điểm a Khoản 1 Điều 16 Thông tư 77/2014/TT-BTC hướng dẫn về xác định tiền thuê đất phải nộp tại thời điểm bắt đầu phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước sau khi đã hết thời gian được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước: “Đơn giá thuê đất, thuê mặt nước được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm bắt đầu phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước. Chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước được tính từ thời điểm phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước.” Như vậy, đối với trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất từ năm 2008 và được miễn tiền thuê đất từ năm 2008 đến hết năm 2015 thì hết thời gian miễn, giảm tiền thuê đất, đơn giá thuê đất được xác định theo đơn giá tại thời điểm bắt đầu phải nộp tiền thuê đất theo Quyết định cho thuê (năm 2008) hay áp dụng đơn giá thuê đất theo quy định của năm 2016 hay đơn giá thuê đất của chu kỳ điều chỉnh (2013-2018). Đề nghị có hướng sửa đổi, bổ sung Nghị định số 46/2014/NĐ-CP và Thông tư số 77/2014/TT-BTC và quy định rõ để cán bộ thuế áp dụng tránh tình trạng hiểu không đúng chính sách dẫn đến mỗi nơi áp dụng một kiểu. Hiện nay bảng giá đất chỉ quy định giá đất đối với đất ở không có quy định đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và bảng giá đất cũng không quy định 145 giá đất cho bao nhiêu năm, do đó không có cơ sở để tính tiền thuê đất đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Vì vậy, đề nghị sửa đổi, bổ sung Nghị định số 46/2014/NĐ-CP bổ sung hướng dẫn cụ thể đối với giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Về thời điểm tính tiền thuê đất, thuê mặt nước: Hiện nay chính sách chưa quy định về thời điểm tính tiền thuê đất, thuê mặt nước là thời điểm nào, nếu căn cứ theo quy định của Luật đất đai là thời điểm có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước. Vậy đối với các trường hợp thời điểm có Quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước nhưng chưa bàn giao mặt bằng, nhà đầu tư chưa thể triển khai thực hiện dự án thì chưa có quy định. Để giải quyết đối với các trường hợp này đề nghị bổ sung vào Nghị định số 46/2014/NĐ-CP trường hợp đã có Quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng chưa bàn giao mặt bằng thì tiền thuê đất tính từ ngày hai bên ký biên bản bàn giao thực địa. Về miễn, giảm: Theo quy định tại Khoản 2, Điều 16 Luật đầu tư năm 2014 quy định: “2. Địa bàn ưu đãi đầu tư: Địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; Khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.” Tuy nhiên, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP lại quy định chỉ miễn tiền thuê đất đối với địa bàn có địa giới hành chính cụ thể. Như vậy, việc quy định danh mục địa bàn được hưởng ưu đãi tiền thuê đất chỉ áp dụng đối với địa bàn có địa giới hành chính cụ thể tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP là trái với quy định của Luật đầu tư. Theo quy định tại Khoản 6, Điều 18, Nghị định 46/2015/NĐ-CP quy định: “6. Người thuê đất, thuê mặt nước chỉ được hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước sau khi làm các thủ tục để được miễn, giảm theo quy định.” Tuy nhiên, Thông tư 77/2014/TT-BTC quy định là kể từ ngày 1/7/2014 không nộp hồ sơ thì không được miễn, giảm. Việc miễn, giảm theo ưu đãi đầu tư là cam kết của Nhà nước với nhà đầu tư. Vì vậy, khi triển khải thực hiện cần có một khoảng thời gian chuyển tiếp để các nhà đầu tư tiếp nhận thông tin và xử lý những vấn đề còn tồn tại. Theo đó, cần sửa đổi theo hướng đến ngày 1/1/2017 nếu không nộp hồ sơ thì không được ưu đãi đối với thời gian chậm nộp hồ sơ. Đối với các trường hợp được miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước theo các quyết định của Thủ tướng Chính phủ trước đây như: ngành Điện, ngành nước, ngành Bưu chính, viễn thông, ngành giao thông vận tải ... có bị bãi bỏ kể từ ngày Nghị định số 46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành không? trường hợp nếu các Quyết định này không bị bãi bỏ thì đề nghị có hướng dẫn cụ thể đối với các trường hợp này. Thực tế hiện nay các địa phương đều không cho miễn, giảm đối với các trường hợp này vì theo quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP thì các trường hợp trái với quy định 146 tại Nghị định này đều bị bãi bỏ. Hiện nay theo quy định của Luật đất đai thì tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước được tính kể từ ngày có QĐ giao đất, cho thuê đất và theo đó chu kỳ áp dụng đơn giá đầu tiên để tính tiền thuê đất, thuê mặt nước cũng tính kể từ ngày có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước. Tuy nhiên tại điều 23, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định “Đối với trường hợp được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại Điều 19 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP; số tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm phải nộp tại thời điểm bắt đầu phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước sau khi đã hết thời gian được miễn tiền thuê đất” Như vậy, nếu theo quy định này thì đối với doanh nghiệp được miễn giảm chu kỳ đầu là chu kỳ sau khi hết thời gian miễn giảm. Điều này dẫn đến trường hợp hai đơn vị cùng thuê đất tại một thời điểm nhưng cách áp dụng đơn giá lại không giống nhau gây tranh cãi giữa các đơn vị. Mặt khác, hiện nay Sở Tài nguyên và Môi trường yêu cầu Cục Thuế phải có đơn giá mới ký hợp đồng thuê đất dẫn đến cơ quan thuế không thể có đơn giá đất của 10 năm đến 15 năm sau khi miễn giảm. Để giải quyết những vướng mắc này cần sửa đổi, bổ sung Nghị định số 46/2014/NĐ-CP để phù hợp với thực tế hiện nay. Tại khoản 1, Điều 22 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định: Trình tự xác định tiền thuê đất, thuê mặt nước “Căn cứ hồ sơ địa chính (thông tin diện tích, vị trí, mục đích, hình thức thuê đất, thời hạn thuê đất) về thuê đất, thuê mặt nước; quyết định giá đất, giá đất có mặt nước, đơn giá cho thuê đất xây dựng công trình ngầm, giá cho thuê mặt nước của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Bảng giá đất, mức tỷ lệ (%) và hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; cơ quan thuế tổ chức việc xác định và thu nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước, cụ thể như sau:..” Theo hướng dẫn thì người thuê đất không thực hiện nộp hồ sơ miễn giảm Trong thời hạn tối đa là 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được quyết định cho thuê đất, người thuê đất nộp hồ sơ đề nghị miễn, giảm tiền thuê đất tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp. Vì: Mẫu số 02 Quyết định miễn (giảm) tiền thuê đất, thuê măt nước có quy định số tiền thuê đất được miễn (giảm). Trong thời gian này Văn phòng đăng ký đất đai chuyển hồ sơ đến cơ quan thuế để xác định giá thuê đất, cho nên người thuê đất chưa có giá thuê đất để làm đơn xin miễn (giảm) tiền thuê đất. Vì vậy, cần sửa đổi, bổ sung để các tổ chức, cá nhân thuê đất thực hiện được thống nhất phù hợp với thực tiễn. 4.2.2.3. Hoàn thiện chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Mức thu thuế SDĐPNN tính theo giá đất do UBND tỉnh ban hành. Thực tế nhiều nơi có giá đất thấp dưới 500.000 đồng/m2 (chủ yếu là đất khu dân cư nông 147 thôn, đất hẻm thuộc vị trí 4, vị trí 5 đất ở đô thị), diện tích tính thuế dưới 70 m2 nên sau khi được giảm thuế theo quy định, số thuế SDĐPNN phải nộp dưới 5.000 đồng, nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân có số thuế phải nộp chưa tới 1.000 đồng. Số thu thấp nhưng Chi cục Thuế phải phát hành thông báo thuế SDĐPNN, tổ chức thu nộp, quyết toán mất nhiều công sức, hiệu quả không cao. Chi phí để tổ chức thu như: in thông báo thuế, phát hành thông báo thuế, thu nộp, quyết toán,.. chi phí thu cao hơn số thuế thu được. Nếu quy định người nộp thuế SDĐPNN có số thuế phải nộp 1 năm dưới 50.000 đ/năm được miễn nộp thuế SDĐPNN sẽ giảm chi phí, trong công tác quản lý thuế SDĐPNN rất lớn. Do đó, đề nghị sửa luật theo hướng cho ngưỡng có mức thuế phải nộp từ 50.000đ trở xuống được miễn thuế (như ngưỡng phải nộp thuế GTGT), vì chi phí quản lý quá cao. Đề nghị thu hẹp đối tượng miễn, giảm thuế sử dụng đất PNN, vì hiện tại quá nhiều đối tượng miễn, giảm gây khó khăn cho công tác quản lý của cơ quan thuế. Về đối tượng nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Đề nghị sửa đổi Luật cần quy định các dự án thuê đất, nộp tiền thuê đất hàng năm thuộc đối tượng không phải nộp thuế sử dụng đất PNN. Vì Luật thuế sử dụng đất PNN số thu không lớn và chỉ với mục đích chính là quản lý đất đai, thì các đơn vị thuê đất đã được quản lý rất chặt thông qua Quyết định và Hợp đồng thuê đất. Đề nghị sửa đổi quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định số 53/2011/NĐ-CP; Điều 10 Thông tư số 153/2011/TT-BTC như sau: “ ..địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thực hiện theo quy định của Luật đầu tư..” đề nghị sửa thành “ địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thực hiện theo các quy định của Chính phủ...” để phù hợp với những trường hợp không có trong danh mục của Luật đầu tư nhưng có trong Quyết định của Thủ tướng Chính phủ. Đề nghị sửa đổi Nghị định số 53/2011/NĐ-CP, Thông tư 153/2011/TT-BTC theo hướng yêu cầu người nộp thuế thực hiện khai thuế tổng hợp theo địa chỉ thường trú, như vậy sẽ tiện trong công tác quản lý và xử lý về thuế khi NNT sai phạm về thuế. Như vậy, trên phần mềm ứng dụng cần phải nâng cấp tương ứng để có thể người dùng lựa chọn thửa đất có lợi nhất cho người nộp thuế khi thực hiện nhập tờ khai thuế. Tổ chức hướng dẫn, triển khai thực hiện Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mới được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ 01/01/2012; kịp thời có những hướng dẫn, điều chỉnh nhằm khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, ưu đãi đối với những vùng khó khăn, vùng nông thôn; điều tiết đối với những trường hợp sử dụng đất diện tích lớn, không hợp lý, những trường 148 hợp có tính chất đầu cơ; nghiên cứu xây dựng chính sách thuế điều tiết với nhà, tài sản có giá trị lớn cần điều tiết ở thời điểm thích hợp; thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, đảm bảo động viên nguồn thu hợp lý cho ngân sách nhà nước. Chính sách miễn, giảm hộ nghèo theo văn bản hướng dẫn thì trường hợp hộ nghèo phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được miễn giảm, nhưng hộ nghèo thường không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc miễn giảm cho hộ nghèo rất khó. Đề nghị bỏ quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi xem xét miễn, giảm hộ nghèo (trong hạn mức). Việc quy định NNT tự khai tự nộp như hiện nay là chưa phù hợp với thực tế người nông dân hiện nay. Một số khá lớn NNT có thửa đất đồng thời ở nhiều quận, huyện, có thể lựa chọn khai ở nhiều quận, huyện nhưng khi kê khai thì có thể không chọn khai tổng hợp ở đâu, dẫn đến khi triển khai, theo dõi đôn đốc khai trùng lặp giữa các Chi cục. Số lượng NNT phải khai tổng hợp rất lớn nhưng số thuế còn phải nộp theo khai tổng hợp lại không nhiều trong khi chi phí quản lý đối với lĩnh vực khai tổng hợp này là rất lớn kể cả với cơ quan thuế, chính quyền xã, thôn và đối với NNT. Đề nghị tiếp tục nâng cao hỗ trợ ứng dụng thuế SDĐPNN trong việc chuẩn hóa giữ liệu giữa ứng dụng thuế TNCN và ứng dụng đất PNN. 4.2.2.4. Hoàn thiện chính sách thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản * Đối với thuế thu nhập doanh nghiệp Theo quy định của Luật thuế TNDN và các văn bản hướng dẫn thi hành thì: Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có). Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Theo qui định của cách tính nêu trên, giá vốn của bất động sản được xác định dựa vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, một số trường hợp bất động sản mua từ rất lâu nên giá mua tính bằng vàng, bằng USD, ngay cả trường hợp mua bằng tiền thì đến nay thời giá đã thay đổi, giá vàng, giá USD đã tăng mạnh trong thời gian gần đây, tiền đồng Việt Nam bị tác động bởi tỷ lệ lạm phát của các năm nên không phản ánh đúng giá trị như là một chi phí về giá vốn. Do đó, không ít những trường hợp chuyển nhượng bất động sản, giá vốn được 149 trừ không đáng kể, dẫn đến nghĩa vụ thuế rất cao. Trước thực trạng nêu trên, để hoạt động chuyển nhượng bất động sản diễn ra công bằng và nghĩa vụ thuế của doanh nghiệp không bị thiệt thì cần sửa Luật thuế TNDN và các văn bản hướng dẫn thi hành theo hướng nên đưa chỉ số giá vào để điều chỉnh giá vốn bất động sản. Theo đó,thu nhập chịu thuế được xác định như sau: Thu nhập chịu thuế = Giá BĐS thực tế chuyển nhượng trừ (–) Giá vốn bất động sản nhân (x) chỉ số giá trừ (-) Chi phí đầu tư, cải tạo và các khoản thuế, phí, lệ phí đã nộp. Chỉ số giá đưa vào điều chỉnh giá vốn bất động sản là chỉ số giá tiêu dùng được nhà nước công bố hàng năm. Đối với trường hợp giá mua bất động sản bằng vàng, bằng USD được qui thành tiền đồng Việt Nam theo giá thống kê bình quân hàng tháng tại thời điểm mua, sau đó điều chỉnh giá vốn theo chỉ số giá. Trường hợp không xác định được giá vốn bất động sản thì ấn định giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm mua. Đối với các bất động sản có nguồn gốc trước khi luật đất đai năm 1993 có hiệu lực (trước ngày 15/10/1993), không thực hiện xác định giá vốn, vì lúc này thị trường bất động sản chưa chính thức được thừa nhận. Về miễn, giảm thuế: Theo quy định của Luật thuế TNDN và các văn bản hướng dẫn thi hành thì hoạt động chuyển nhượng bất động sản không được hưởng ưu đãi thuế trừ các dự án nhà ở cho sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê, cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Tuy nhiên, chỉ có các đơn vị thuê đất trực tiếp của Nhà nước mới được hưởng ưu đãi này. Thực tế hiện nay tại các khu công nghiệp đang gặp rất nhiều khó khăn đối với các dự án xây dựng nhà ở cho công nhân vì các doanh nghiệp trong các khu Công nghiệp thuê lại đất của các công ty kinh doanh kết cấu hạ tầng. Vì vậy, không phải thuê trực tiếp đất của nhà nước nên không được hưởng ưu đãi miễn tiền thuế TNDN, tiền thuê đất hoặc tiền sử dụng đất. Để tháo gỡ khó khăn và khuyến khích các doanh nghiệp cần có quy định đối với các trường hợp này vẫn được hưởng ưu đãi mặc dù không thuê trực tiếp đất của nhà nước. Về giá đất: Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh do UBND tỉnh ban hành hàng năm (đơn giá đất do UBND tỉnh quy định) có sự khống chế bởi Khung giá đất do Chính phủ quy định, một số trường hợp thấp hơn đơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường (đơn giá đất thị trường trong điều kiện bình thường). Do khung giá đất Nhà nước ban hành chưa sát với giá thị trường nên khi thực hiện chính sách đền bù cho dân, doanh nghiệp phải thuê đơn vị tư vấn để tiến hành xác định lại giá đất, dẫn đến tốn kém chi phí, mất thời gian. Theo đó, trước khi ban hành bảng giá các cơ quan liên ngành cần phải khảo sát xây dựng để bảng giá ban hành sát với giá thị trường tránh tình trạng gian lận thuế. 150 Về đơn giá bồi thường đất, thời gian bồi thường, giải phóng mặt bằng, theo quy định chủ đầu tư dự án sẽ bồi thường đất theo đơn giá đất thị trường trong điều kiện bình thường nêu trên, tuy nhiên người bị thu hồi đất thường không đồng ý, yêu cầu bồi thường theo đơn giá đất thị trường trong điều kiện “không bình thường”, cụ thể là trong điều kiện sau quy hoạch, sau khi hoàn thành dự án (giá tăng cao đột biến). Nhiều trường hợp do công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài nhiều năm, doanh nghiệp không thể ước tính được chi phí đền bù do chính sách luôn thay đổi và giá thị trường BĐS biến động liên tục. Vì vậy, cần có chính sách phù hợp để tháo gỡ đối với các dự án này và chính sách hỗ trợ người dân hợp lý tránh tình trạng khiếu kiện xảy ra. Trong thực tế, chủ đầu tư và người bị thu hồi đất phải nhiều lần trao đổi, thỏa thuận, điều chỉnh đơn giá bồi thường đất, có trường hợp không thể đạt thỏa thuận, dẫn đến phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng phải thay đổi, phê duyệt nhiều lần, chậm tiến độ và kể cả phải giảm diện tích đất, nhất là những dự án lớn (khu công nghiệp, khu dân cư,...). Một số chủ đầu tư có khả năng tài chính và muốn triển khai dự án đảm bảo tiến độ thường thực hiện chi đơn giá bồi thường, hỗ trợ về đất lớn hơn nhiều lần so với đơn giá đất thị trường “trong điều kiện bình thường”. Tuy nhiên, theo quy định chỉ được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần chi phí mà có trong phương án được phê duyệt của cấp có thẩm quyền. Các khoản chi phí: Theo Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp thì các khoản chi phí được trừ vào thu nhập từ chuyển bất động sản nhưng với thực tế tại một số doanh nghiệp có một khoản chi phí rất lớn do cho thị trường bị đóng băng không có khả năng thanh khoản qua rất nhiều năm mới giải quyết được; trong lúc đó doanh nghiệp vẫn phải trả lãi suất tiền vay ngân hàng. Vì thế có những khoản chi phí không có chứng từ để cộng vào các khoản chi phí nhằm giảm bớt doanh thu chịu thuế. * Đối với thuế thu nhập cá nhân Hiện nay đối tượng nộp thuế là người trong nước và người nước ngoài đang qui định phương pháp tính thuế khác nhau. Trong xu hướng hội nhập kinh tế thế giới và khu vực ngày nay đa số các chính sách thuế của các nước không còn phân biệt đối xử giữa người trong nước và người nước ngoài, hơn nữa thống nhất phương pháp thu thuế giữa hai đối tượng này còn tránh tình trạng trốn thuế, tránh thuế, lách thuế như hiện nay tại Việt Nam. Theo quy định của Luật thuế TNCN và các văn bản hướng dẫn thi hành thì đối tượng nộp thuế TNCN hiện hành hiện nay chưa thực hiện thu thuế TNCN trong trường hợp góp vốn đầu tư bằng quyền sử dụng đất, mua cổ phần bằng quyền sử dụng đất, nhận tiền bồi thường về đất. Vì vậy, cần bổ sung các đối tượng này vào đối tượng nộp thuế, vì: 151 Thứ nhất: Đối với trường hợp góp vốn đầu tư bằng quyền sử dụng đất và mua cổ phần bằng quyền sử dụng đất được xem như chủ sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình để sở hữu một tài sản khác, kỳ vọng có lợi nhuận cao hơn. Khi đã góp vốn đầu tư bằng quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất để mua cổ phiếu, người chủ sử dụng đất không còn các “quyền” đối với đất. Về mặt thủ tục pháp lý cũng thay đổi chủ sử dụng đất. Vì vậy, nếu giá trị góp vốn hoặc mua cổ phần cao hơn giá vốn và các chi phí liên quan khác của đất, thì đây chính phần giá trị gia tăng của đất, cần được điều chỉnh bởi sắc thuế thu nhập. Thứ hai: Đối với trường hợp nhận tiền bồi thường về đất, như đề xuất của Luận án ở trên, giá đất được UBND cấp tỉnh ban hành là sát với giá thị trường chuyển nhượng đất, nên chủ sử dụng đất nhận được tiền bồi thường mà cao hơn giá vốn và các chi phí khác liên quan đến quyền sử dụng đất thì đây cũng là phần giá trị gia tăng của đất và được nhà nước điều chỉnh bằng thuế thu nhập. Cần có qui định thống nhất về nghĩa vụ thuế đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng vốn và có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Vì hiện nay chính sách thuế TNCN đang thu thuế TNCN đối với các cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả trường hợp chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Theo quy định của pháp luật thì hiện nay đang miễn thuế TNCN đối với các cá nhân có nhà duy nhất. Tuy nhiên, việc chứng minh cá nhân có nhà duy nhất lại dựa trên cơ sở cá nhân tự khai, tự chịu trách nhiệm trước pháp luật. Vì vậy, không thể kiểm soát được ai là người có nhà duy nhất và ai không có nhà duy nhất mà dưới hình thức đầu cơ nhà để bán. Do đó, đề xuất bãi bỏ quy định về miễn thuế TNCN đối với nhà ở, đất ở duy nhất vì chưa phù hợp với thực tế. Đối với phần miễn thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS, thừa kế, quà tặng là BĐS giữa người có quan hệ gia đình, do xuất phát từ cuộc sống thực tiễn, tính chất truyền thống của các gia đình Việt Nam, việc chia tách nhân khẩu và phân chia tài sản của từng gia đình thường xảy ra, vì vậy phần miễn thuế cần phải xác định lộ trình cho miễn thuế, sau đó thu thuế như các nước đã làm (thường các nước phát triển mức thu thuế thừa kế và quà tặng rất cao: Nhật 70%, Hàn Quốc 50%, Mỹ 46%, Pháp 40%...) một phần nhằm tăng thu NSNN, phần khác nhằm khỏa lấp những khe hở pháp luật mà ngày nay các đối tượng nộp thuế đang lợi dụng nhằm trốn thuế, lách thuế. Theo đó, thời gian miễn thuế đề xuất là 3 năm kể từ khi qui định của pháp luật có hiệu lực, khoảng thời gian đủ để thực hiện việc chia tách tài sản trong các hộ gia đình (nếu cần thiết), quá thời hạn qui định nêu trên, các khoản thu nhập phát sinh từ các đối tượng này sẽ bị thuế điều tiết như các trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng khác. Trường hợp tài sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng BĐS 152 có nguồn gốc trước ngày 15/10/1993 đối với những đối tượng có quan hệ gia đình nêu trên sẽ được miễn thuế, vì đây thực chất là hành vi chia tách tài sản, không vì mục đích kinh doanh. 4.2.2.5. Hoàn thiện chính sách lệ phí trƣớc bạ Về giải pháp trước mắt: Theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ thì định “Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền”. Theo quy định này thì tổ chức, cá nhân có tài sản chỉ phải nộp LPTB khi đăng ký quyền sở hữu, sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận”. Theo quy định này thì người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận mới được chuyển nhượng, cho thuê lại, tặng cho, mua, bán. Như vậy, quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP trái với Luật đất đai năm 2013. Về quy định tại Khoản 3c, Điều 4, Nghị định số 45/2011/NĐ-CP quy định “Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, không phân biệt đất trong hay ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất; đầu tư xây dựng nhà để kinh doanh. Các trường hợp này nếu chuyển nhượng thì tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ; nếu cho thuê hoặc tự sử dụng thì tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất phải nộp lệ phí trước bạ”. Quy định tại khoản này là mâu thuẫn nhau vì theo quy định thì tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, không phân biệt đất trong hay ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất; đầu tư xây dựng nhà để kinh doanh thì không phải nộp LPTB. Tuy nhiên, đoạn sau lại quy định nếu tổ chức, cá nhân cho thuê thì tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất phải nộp lệ phí trước bạ. Vì vậy, cần sửa đổi, bổ sung Nghị định số 45/2011/NĐ-CP cho phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai tránh tình trạng các tổ chức, cá nhân khiếu kiện. Về giải pháp lâu dài: Do LPTB hiện nay là khoản thu lệ phí mang tính chất thuế nên chế độ thu khá phức tạp và trong công tác thu luôn phải giải thích động viên để thu cho NSNN vì khoản thu có tên là lệ phí và về bản chất là khoản thu khi cơ quan quản lý nhà nước thực hiện các thủ tục hành chính để cấp GCN quyền sở hữu, sử dụng tài sản cho các tổ chức, cá nhân, công việc này đối với mỗi hồ sơ cấp GCN quy trình thực hiện và chi phí thực hiện là như nhau, nhưng việc quy định thu theo tỷ lệ % trên giá trị tài sản đã dẫn tới số thu đối với mỗi tài sản khác nhau có sự chênh lệch không nhỏ. 153 Thực tế hiện nay Chính phủ vẫn sử dụng chính sách về LPTB để điều tiết thu NSNN và các lý do khác như điều tiết chống ùn tắc giao thông nên vẫn phải thu theo tỷ lệ phần trăm (khoản thu mang tính chất thuế). Vì vậy, đề nghị nâng khoản thu này thành Luật thuế tài sản để thể hiện đúng bản chất, tăng cường tính pháp lý, tạo thuận lợi trong công tác thu. Việc chuyển thành Luật thuế tài sản do một số nguyên nhân sau: Lệ phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp cho cơ quan nhà nước, hoặc tổ chức được nhà nước uỷ quyền khi được cung cấp các thủ tục hành chính, pháp lý mà Nhà nước đảm nhận, gắn với chức năng quản lý Nhà nước, nhằm xác định một quyền sở hữu tài sản hợp pháp. Về bản chất khoản thu lệ phí trước bạ là khoản phí nhằm mục đích thực hiện chức năng quản lý Nhà nước, không nhằm mục đích bù đắp NSNN và cũng không dùng chính sách lệ phí để điều tiết. Tuy nhiên, thực tế thì khoản thu này lại có tính chất thuế vì mức thu của nó không hoàn toàn dựa vào các chi phí liên quan đến việc cung cấp dịch vụ hành chính, pháp lý của Nhà nước mà mức thu được xác định theo tỷ lệ phần trăm tính trên giá trị của bất động sản đăng ký trước bạ. Thực tế ở nước ta trong thời gian qua chính sách lệ phí trước bạ được áp dụng từ rất lâu và đã được người dân thực hiện một cách khá quen thuộc và thừa nhận như là một khoản thuế phải nộp thuế khi đăng ký quyền sở hữu, sử dụng tài sản và người dân vẫn gọi là thuế trước bạ. Theo thông lệ quốc tế thì hiện nay trên thế giới có rất nhiều Quốc gia đang áp dụng hình thức thuế thu vào hoạt động đăng ký tài sản. Do đó, Việt Nam cũng hoàn toàn có thể áp dụng hình thức thuế này. Bên cạnh đó, việc xây dựng Luật thuế tài sản còn có ưu điểm là đã kết hợp một cách hợp lý tính chất lệ phí và tính chất thuế của lệ phí trước bạ hình thành một sắc thuế thống nhất. Với bản chất của chính sách thu lệ phí trước bạ hiện nay, cần thiết ban hành chính sách thu lệ phí trước bạ thành Luật thuế tài sản trên cơ sở kế thừa, sửa đổi, bổ sung những nội dung qui định trong chính sách thu lệ phí trước bạ, nâng cao tính pháp lý của chính sách thu lệ phí trước bạ. Mặt khác, theo quy định của Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành thì đất đai là sở hữu toàn dân và thuộc danh mục Nhà nước quản lý đồng thời công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cho người có quyền sử dụng đất, nhà. Theo đó, thuế đăng ký bất động sản được thu một lần vào thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản nhằm thực hiện sự xác nhận về mặt pháp lý quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản khi mua sắm mới, xây dựng mới, hoặc nhận chuyển nhượng (bao gồm cả bất động sản chịu thuế tạo dựng nên dưới các hình thức được biếu tặng, được thừa kế). Điều này đảm 154 bảo cho chủ sở hữu, chủ sử dụng có đầy đủ các quyền đối với bất động sản, được Nhà nước đứng ra công nhận và bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp cho chủ sở hữu. Do đó, các chủ sở hữu, chủ sử dụng phải thực hiện đóng góp một phần thu nhập của mình cho Nhà nước thông qua việc nộp thuế đăng ký tài sản. 4.3. Các giải pháp hỗ trợ khác 4.3.1. Hoàn thiện chính sách quản lý đất đai Tiếp tục đổi mới chính sách quản lý về đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung - cầu; đảm bảo xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường có sự điều tiết của nhà nước. Tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, đảm bảo tính đồng bộ, thúc đẩy sự lành mạnh và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS. Hoàn thành việc xây dựng hệ thống thông tin đăng ký BĐS thống nhất, công khai, minh bạch để chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực trong quản lý đất đai. Minh bạch hoá việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng như việc tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Quy định các giao dịch chuyển nhượng BĐS bắt buộc phải thực hiện thông qua sàn giao dịch, tạo thuận lợi cho công tác quản lý của Nhà nước và tránh thất thu cho ngân sách nhà nước. Giá giao dịch thực tế trên sàn giao dịch BĐS hoặc giá trúng đầu giá (trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất) sẽ được sử dụng làm căn cứ tính thuế, lệ phí trước bạ. Đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất. Thực hiện đấu thầu các dự án có sử dụng đất; hạn chế tối đa tình trạng giao đất, cho thuê đất theo phương thức chỉ định. Áp dụng một hình thức nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê đối với đất sản xuất kinh doanh, không phân biệt tổ chức trong nước, ngoài nước và các thành phần kinh tế. Thu hẹp đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất, nghiên cứu về việc chuyển dần các đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ toàn bộ về tài chính hoạt động như doanh nghiệp sang hình thức thuê đất. Hoàn thiện chính sách thu tiền thuê đất phần dưới mặt đất để xây dựng công trình ngầm nhằm mục đích sản xuất kinh doanh. Khi xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, chỉnh trang đô thị phải quy hoạch và tổ chức khai thác quỹ đất hai bên đường, vùng phụ cận để tạo nguồn lực từ đất đai đầu tư cho các công trình này. Đồng thời, nghiên cứu cơ chế đền bù, giải phóng mặt bằng phù hợp khi mở rộng phạm vi thu hồi đất để đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng giao thông. Nghiên cứu xây dựng chính sách thực hiện điều tiết một cách hợp lý giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất đem lại; trước mắt là do nhà 155 nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, chỉnh trang đô thị. Hoàn thiện cơ chế chính sách để xử lý bong bóng BĐS khi phát sinh. Vì đầu cơ và hạn chế đầu cơ BĐS là một trong những chủ đề nhận được nhiều sự quan tâm của nước ta hiện nay. Gần đây, thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 2196/CT-TTg ngày 6/12/2011 về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS. Để hạn chế đầu cơ BĐS, kinh nghiệm nhiều nước cho thấy cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp bao gồm: (1) Tăng cường quản lý nhà nước về nhà, đất và thị trường BĐS trong đó đẩy mạnh công tác quy hoạch đất đai, quy hoạch đô thị và hình thành hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý thống nhất, đồng bộ về nhà, đất tạo điều kiện cho công tác quản lý nhà nước về nhà, đất và hỗ trợ công tác quản lý thuế và thu thuế đối với các giao dịch chuyển nhượng; (2) Thực hiện chính sách tín dụng phù hợp nhằm sử dụng hợp lý nguồn vốn đầu tư của xã hội vào phát triển thị trường BĐS, tạo điều kiện cho các đối tượng có nhu cầu thực sự vay mua nhà để ở nhưng không tạo ra bong bóng BĐS ; (3) Sử dụng công cụ chính sách thuế nhằm điều tiết thu nhập từ việc sử dụng, chuyển nhượng BĐS vào ngân sách nhà nước và gián tiếp điều chỉnh hành vi đầu cơ BĐS. Thực tiễn kinh nghiệm của nhiều nước cho thấy không có sắc thuế nào được ban hành riêng để hạn chế đầu cơ BĐS mà các nội dung liên quan đến hạn chế đầu cơ BĐS thường được lồng ghép vào trong nhiều sắc thuế khác nhau (đánh thuế mua BĐS, thuế nắm giữ BĐS, đánh thuế đất không có công trình xây dựng, đất bỏ hoang cao hơn đất có công trình xây dựng, đánh thuế thu nhập đối với lợi nhuận từ chuyển nhượng BĐS,). Tuy nhiên, các sắc thuế liên quan đến BĐS (thuế nhà, đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS) nếu được xây dựng hợp lý sẽ tạo nguồn thu quan trọng cho ngân sách quốc gia và ngân sách địa phương, mặt khác có tác dụng góp phần hạn chế đầu cơ BĐS. Nghiên cứu của IMF (2011) cũng đã chỉ ra rằng có bằng chứng cho thấy thuế suất cao đối với nhà và đất có thể hạn chế bong bóng BĐS cũng như sự tăng giá quá nhanh của BĐS. Thực hiện tái cơ cấu hàng hóa bất động sản cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, đồng thời đẩy mạnh phát triển các loại hình nhà ở xã hội có sự tham gia, điều tiết của Nhà nước để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các đối tượng khó khăn về nhà ở, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội. Nâng cao năng lực và hiệu quả hoạt động của hệ thống định giá đất và công cụ hỗ trợ tài chính ; tiến tới chuyên môn hoá công tác đền bù, giải toả nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch để đưa ra đấu giá giao đất, cho thuê đất. Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính về đất đai, tập trung tháo gỡ vướng mắc trong khâu tổ chức thực hiện nhất là trong việc giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính đất đai và bồi thường, hỗ trợ và tái 156 định cư khi nhà nước thu hồi đất. Rà soát lại việc quản lý sử dụng đất, đối với đất đang còn để trống thì nhanh chóng đưa vào sử dụng, đối với đất đã giao nhưng không có khả năng đầu tư đưa vào sử dụng thì chuyển sang mục đích khác có hiệu quả hơn đặc biệt là tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; thực hiện nghiêm việc thu hồi đất bị sử dụng lãng phí, sai mục đích theo quy định của pháp luật đất đai và có phương án cụ thể để khai thác, sử dụng có hiệu quả đối với đất sau thu hồi. Bên cạnh chế tài xử lý các trường hợp chậm trễ trong việc khai thác, sử dụng đất đai thì cũng cần phải có cơ chế khuyến khích, động viên tổ chức, cá nhân được giao đất sử dụng đất khẩn trương đưa đất đai vào khai thác sử dụng từ đó tăng hiệu quả kinh tế xã hội của đất đai. 4.3.2. Nâng cao năng lực tổ chức thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nƣớc về đất đai Xây dựng, hoàn thiện và tổ chức thực hiện, chính sách pháp luật về đất đai; xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về đất đai phù hợp với điều kiện của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Đổi mới nâng cao chất lượng công tác phố biển, giáo dục chính sách pháp luật về đất đai nói chung và các khoản thu từ đất nói riêng cho đội ngũ cán bộ, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư, ưu tiên vùng sâu vùng xa, vùng đồng bào dân tộc thiểu số để mọi người đều hiểu và có ý thức chấp hành pháp luật. Tăng cường chỉ đạo, tổ chức triển khai và kiểm tra việc thi hành pháp luật về đất đai; đánh giá tác động của các chính sách, pháp luật về đất đai đối với phát triển kinh tế, xã hội và cộng đồng. Tăng cường hợp tác, phối hợp với các cơ quan thuế các nước, các tổ chức quốc tế trong việc trao đổi thông tin, kinh nghiệm, hỗ trợ kỹ thuật và tìm kiếm nguồn vốn vay, vốn tài trợ cải cách và hiện đại hóa công tác thuế. Quản lý chặt chẽ và khai thác tối đa, hiệu quả nguồn vốn vay, vốn tài trợ với sự hỗ trợ của các tổ chức quốc tế vào công tác cải cách và hiện đại hóa ngành thuế. Tập trung điều tra cơ bản, đánh giá tiềm năng và chất lượng tài nguyên đất đai toàn quốc. Trong đó chú trọng việc điều tra các vùng đặc thù thoái hoá, xâm nhập mặn, ngập úng, khô hạn, hoang mạc hoá, xói mòn, rửa trôi, ô nhiễm đất phục vụ quản lý, sử dụng đất bền vững và thích ứng với biến đổi khí hậu. Đổi mới phương pháp thực hiện và ứng dụng công nghệ tiên tiến trong công tác thống kê, kiểm kê đất đai định kỳ và theo chuyên đề nhằm cung cấp số liệu chính xác phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai và phát triển kinh tế xã hội. 157 Xây dựng hoàn thiện nội dung và phương pháp theo công nghệ tiến tiến trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất lồng ghép với các yếu tố môi trường và biến đổi khí hậu. Xây dựng cơ chế triển khai ứng dụng công nghệ hiện đại trong giám sát biến động tài nguyên đất đai và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đổi mới quy trình công nghệ trong việc lập hồ sơ địa chính; đẩy mạnh việc thực hiện đăng ký và cập nhật biến động đất đai, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tổ chức việc quản lý, khai thác, vận hành hệ thống thông tin đất đai, cập nhật, chỉnh lý kịp thời các dữ liệu địa chính, điều tra cơ bản về đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất, thống kê, kiểm kê đất đai và các dữ liệu khác thuộc cơ sở dữ liệu đất đai. Hoàn thiện nguyên tắc, phương pháp định giá đất theo vùng giá trị và triển khai xây dựng bản đồ giá đất, giá đất vùng giáp ranh, cơ sở dữ liệu giá đất toàn quốc phục vụ quản lý nhà nước và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản. Thường xuyên và định kỳ tổ chức việc thanh tra, kiểm tra về quản lý, sử dụng đất đai, tài chính đất đai đối với cơ quan quản lý và người sử dụng đất, nhằm bảo đảm hiệu lực, hiệu quả trong quản lý và sử dụng đất đai, khắc phục những hạn chế, yếu kém, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai, giảm bớt những khiếu kiện của người dân. Thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai vừa đảm bảo yêu cầu quản lý chặt chẽ của Nhà nước, vừa thuận tiện cho người dân và doanh nghiệp. Tiếp tục cắt giảm thủ tục hành chính liên quan đến giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng đơn giản hoá nhưng đảm bảo đúng trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật. Thực hiện rà soát lại cơ chế phối hợp giữa các Bộ, ngành và quy định rõ trách nhiệm, rút ngăn thời hạn luân chuyển hồ sơ giữa cơ quan thuế, cơ quan tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường, cơ quan kho bạc trong việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai. Xác định rõ vai trò, trách nhiệm của người đứng đầu cơ quan, đơn vị trong xây dựng, tổ chức thực hiện công tác cải cách thủ tục hành chính và coi công tác cải cách thủ tục hành chính là nhiệm vụ trọng tâm, xuyên suất, quán triệt rõ trách nhiệm của thủ trưởng đơn vị phải trực tiếp chỉ đạo, xây dựng và tổ chức triển khai thựch hiện công tác cải cách thủ tục hành chính của đơn vị. Từng bước thực hiện tin học hoá, ứng dụng công nghệ thông tin trong việc giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, 158 công tác giao đất, cho thuế đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, bất động sản và thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai có liên quan. Việt Nam hiện nay chưa có hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý nhà đất thống nhất. Do đó, công tác quản lý nhà nước đối với nhà, đất và thị trường BĐS nói chung và công tác quản lý thuế, hành thu đối với các giao dịch chuyển nhượng BĐS nói riêng gặp nhiều khó khăn, cũng như ảnh hưởng đến hiệu quả của chính sách thuế. Kinh nghiệm các nước cho thấy, để quản lý được thị trường BĐS và đảm bảo hành thu thuế đối với BĐS, cơ quan quản lý nhà, đất và cơ quan thuế phải nắm rõ số lượng diện tích nhà ở mà cá nhân đang sở hữu, số diện tích đất ở mà cá nhân đang sử dụng trên phạm vi toàn quốc. Theo đó, Chính phủ cần chỉ đạo các cơ quan chức năng sớm xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý nhà, đất thống nhất, ứng dụng công nghệ thông tin hiện đại để đảm bảo hiệu quả thực thi pháp luật thuế cũng như tăng cường quản lý nhà nước về nhà, đất và thị trường BĐS. Cần sớm hoàn thành hệ thống thông tin đăng ký BĐS thống nhất, công khai, minh bạch để tạo bước ngoặt trong cải cách thủ tục hành chính, người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật, có công cụ tích cực chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực trong quản lý đất đai, minh bạch hoá việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng như việc tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Áp dụng đồng bộ các biện pháp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản; thực hiện giao đất, cho thuê đất công khai, minh bạch. Tăng cường công tác quản lý, kiểm soát thị trường bất động sản; nâng cao vai trò, trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước ở trung ương trong việc kiểm tra, thẩm định việc đầu tư, vay vốn ngân hàng đối với các dự án phát triển nhà ở, đầu tư bất động sản để đảm bảo nhà đầu tư có đủ năng lực thực hiện dự án. TÓM TẮT CHƢƠNG 4 Để các khoản thu từ đất trở thành một nguồn thu ổn định phục vụ phát triển kinh tế đất nước và trở thành một nguồn thu ngân sách địa phương vững chắc trong thời gian tới, trong chương 4 của Luận án, NCS đã đề xuất các định hướng và giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất ở Việt Nam. Cụ thể như sau: Đưa ra mục tiêu, quan điểm và định hướng hoàn thiện quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất như hoàn thiện về chính sách thu, hoàn thiện về công tác 159 hành thu, hoàn thiện về mô hình quản lý các khoản thu, hoàn thiện về công tác thanh tra, kiểm tra, hoàn thiện công nghệ thông tin, hoàn thiện nguồn nhân lực. Đề xuất các giải pháp quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất như giải pháp về hoàn thiện quy trình ban hành chính sách, giải pháp hoàn thiện mô hình và tổ chức bộ máy ngành thuế, phát triển và nâng cao chất lượng nguồn nhân lực trong các cơ quan quản lý các khoản thu từ đất (cơ quan thuế các cấp), hoàn thiện cơ sở dữ liệu và nâng cấp công nghệ thông tin, cơ sở vật chất và tăng cường phối hợp giữa cơ quan thuế với các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Ngoài các giải pháp chung, NCS đã đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện từng chính sách thu từ đất như chính sách thu tiền sử dụng đất, chính sách thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, chính sách thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản, chính sách thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản, chính sách lệ phí trước bạ và một số giải pháp hỗ trợ khác. 160 KẾT LUẬN Đất đai luôn giữ vị trí quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội của mỗi quốc gia. Trong những năm qua chính sách tài chính của Việt Nam đối với đất đai đã không ngừng được hoàn thiện, góp phần khơi dậy nguồn thu tiềm năng từ đất đai không ngừng được tăng lên nhằm phục vụ cho phát triển công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Tuy nhiên, đất đai vẫn chưa được khai thác, sử dụng một cách hiệu quả, tiết kiệm. Hoạt động quản lý các khoản thu từ đất vẫn còn nhiều bất cập, đặt ra yêu cầu cấp bách cần tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện. Trên cơ sở vận dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu luận án “Quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất ở Việt Nam” đã tập trung nghiên cứu và thực hiện được các mục tiêu đặt ra: Thứ nhất, tổng quan các công trình nghiên cứu để rút ra khoảng trống nghiên cứu và đặt ra các câu hỏi của luận án và làm rõ cơ sở khoa học về quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất: làm rõ các khái niệm, đặc điểm, vai trò của quản lý nhà nước đối với đất đai và các khoản thu từ đất; xác lập 3 nhóm tiêu chí đánh giá mức độ hoàn thiện công tác quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất; phân tích 3 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về các khoản thu từ đất. Qua kinh nghiệm về quản lý thu từ đất của Trung Quốc, Mỹ, Pháp NCS rút ra 3 bài học kinh nghiệm có thể áp dụng trong quản lý thu từ đất ở Việt Nam. Thứ hai, đánh giá thực trạng quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất ở Việt Nam trong giai đoạn 2007-2015 theo các nội dung quản lý và tiêu chí đánh giá đã được xác lập ở chương lý luận. Thứ ba, đã chỉ ra ba nhóm hạn chế về chính sách quản lý các khoản thu từ đất; hạn chế về bộ máy tổ chức và mô hình quản lý thu; các hạn chế trong công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý khiếu nại tố cáo; chỉ ra ba nhóm nguyên nhân của những hạn chế, bất cập trong công tác quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất ở Việt Nam thuộc các nhóm nguyên nhân: chủ thể quản lý, khách thể quản lý và các nguyên nhân khác. Thứ tư, trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất, mục tiêu của quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2025, luận án đã đề xuất các định hướng hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật của nhà nước đối với các khoản thu từ đất; xây dựng bộ máy quản lý thuế hiện đại; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra đối với tổ chức, cá nhân và cơ quan quản lý nhà nước sử dụng đất; phát huy tối đa các nguồn lực để thúc đẩy thị trường bất động sản; phê duyệt và thực hiện các dự án đúng quy hoạch và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước 161 đối với các khoản thu từ đất ở Việt Nam đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2025. Là một cán bộ đang làm công tác chính sách, qua luận án này, NCS mong muốn đóng góp một phần kiến thức của mình trong việc đề xuất các giải pháp có tính khả thi nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả, hiệu lực của công tác quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất ở Việt Nam trong thời gian tới. Do hạn chế về năng lực nghiên cứu, phạm vi đề tài quá rộng, quy mô mẫu khảo sát nhiều nhưng chưa bao quát hết đại diện của các đối tượng được khảo sát nên các kết luận nghiên cứu của luận án không tránh khỏi những khiếm khuyết. NCS mong nhận được sự góp ý của các nhà quản lý, các nhà khoa học và các tổ chức, cá nhân khác để công trình nghiên cứu trở nên hoàn thiện hơn, giúp NCS có thể lĩnh hội được kiến thức sâu rộng hơn về chủ đề nghiên cứu và hoàn thiện hơn trong tư duy của mình để góp phần công sức nhỏ bé của mình xây dựng đất nước.