Luận án Pháp luật về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với nhà nước ở Việt Nam hiện nay

phát triển khá sôi động ở các địa bàn phát triển du lịch mạnh nhƣ Nha Trang, Đà Nẵng, Phú QuốcTuy nhiên, pháp luật hiện hành đang bỏ ngỏ quy định điều chỉnh loại hình căn hộ nghỉ dƣỡng, khách sạn này. Chủ đầu tƣ xây dựng khu nghỉ dƣỡng, khách sạn theo quy định hiện hành là đang sử dụng đất kinh doanh dịch vụ du lịch; do đó theo pháp luật đất đai sẽ đƣợc sử dụng đất ở hình thức thuê. Việc chủ đầu tƣ mở bán căn hộ khách sạn, căn hộ nghỉ dƣỡng là không phù hợp với quy định của pháp luật đất đai hiện hành và đang gây thất thoát cho ngân sách nhà nƣớc. Hầu hết các chủ đầu tƣ đều viện dẫn quy định về căn hộ chung cƣ, căn hộ trong nhà ở riêng lẻ đều đƣợc phép bán, để mong muốn đƣợc cấp GCNQSDĐ cho khách hàng đã mua căn hộ 137 condotel. So sánh và viện dẫn nhƣ vậy hoàn toàn khập khiễng và khiên cƣỡng. Luật Nhà ở hiện hành nghiêm cấm sử dụng căn hộ chung cƣ vào mục đích không phải để ở. Nếu coi căn hộ condotel là căn hộ chung cƣ thì không thể kinh doanh dịch vụ khách sạn nhƣ bản chất loại hình này, cũng nhƣ mục đích ban đầu của dự án. Nếu coi căn hộ condotel nhƣ căn hộ trong nhà ở riêng lẻ để đƣợc bán và cấp giấy thì QSDĐ phải là đất giao có thu tiền. Trong khi đó, dự án kinh doanh dịch vụ du lịch thuộc nhóm thuê đất của Nhà nƣớc, có thời gian sử dụng thƣờng là 50 đến 70 năm. Nhiều dự án khi bán căn hộ condotel đã lách sang hình thức chuyển nhƣợng một phần dự án thì không thể cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở cho ngƣời mua căn hộ đƣợc. Quan trọng hơn cả, nhà đầu tƣ thuê đất trả tiền hàng năm, khi bán căn hộ condotel giống nhƣ những trƣờng hợp bán căn hộ khác thì nhà nƣớc đang thất thoát tiền sử dụng đất. Bởi theo pháp luật đất đai, nếu chủ đầu tƣ xây dựng nhà ở để kinh doanh thì có hai hình thức sử dụng đất: giao đất có thu tiền thì đƣợc bán căn hộ còn thuê đất thì chỉ đƣợc cho thuê căn hộ. Với hiện tƣợng bán căn hộ condotel rất phổ biến nhƣ hiện nay, thì dù cấp không cấp GCNQSDĐ cho ngƣời mua, nhà nƣớc cũng vẫn đang bị thất thoát tiền sử dụng đất. Nhu cầu điều chỉnh pháp luật với đất thực hiện các dự án căn hộ nghỉ dƣỡng, căn hộ khách sạn hiện nay rất cấp thiết. Để hạn chế hậu quả do tình trạng đầu tƣ trƣớc luật, sản phẩm bất động sản du nhập này cần đƣợc quy định rõ ràng hơn. Đây là hình thức kinh doanh bất động sản lồng trong kinh doanh dịch vụ thƣơng mại khác nên cần điều chỉnh giống nhƣ các trƣờng hợp kinh doanh BĐS. Nếu chủ đầu tƣ thực hiện giao dịch bán BĐS thì hình thức sử dụng đất phải là đất giao có thu tiền sử dụng đất. Nếu chủ đầu tƣ chỉ cho thuê BĐS thì hình thức sử dụng đất là đất thuê. Thứ ba, đối với những bất cập gây thất thoát tiền sử dụng đất do gian lận thời điểm bắt đầu sử dụng đất, gian lận trong xác định diện tích đất ở lẫn vƣờn ao trong khu dân cƣ, sai sót trong thực hiện quy trình tách thửa đất, xác nhận sai diễn biến hiện trạng sử dụng đất ngƣời viết đề xuất tăng cƣờng công tác thanh kiểm tra bởi các gian lận, sai sót này đều liên quan đến việc thực hiện nghiệp vụ của chủ thể quản lý. Mặt khác, tìm kiếm một giải pháp mang tính căn cơ và ngăn chặn đƣợc gian lận gây thất thoát tiền sử dụng trong xét cấp GCDQSDĐ nhƣ trên là rất khó bởi điều này phụ thuộc hoàn toàn vào yếu tố con ngƣời, trình độ chuyên môn nghiệp vụ và đạo đức công vụ của ngƣời thực hiện. Tuy nhiên, hạn chế này trong tƣơng lai cũng không còn trầm kha nữa bởi Theo báo cáo Kết quả thực hiện kế hoạch kinh tế-xã hội năm 2017, kế hoạch phát triển kinh tế -xã hội năm 2018 của Chính phủ thì tỉ lệ 138 cấp GCNQSDĐ của nƣớc ta hiện đã đạt 96,3%, tỉ lệ hiện chƣa cấp GCNQSDĐ và phải xin xác nhận của chính quyền địa phƣơng chỉ còn hơn 3%. Trong tƣơng lai, khi tỉ lệ cấp GCNQSDĐ đạt 100% trên tổng diện tích đất đã đƣa vào sử dụng thì những hạn chế này cũng tự triệt tiêu. 4.2.2.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện nghĩa vụ nộp tiền thuê đất Thứ nhất, hoàn thiện quy định về thủ tục cho thuê đất để quy định thống nhất thời điểm phát sinh nghĩa vụ nộp tiền thuê đất Trong thủ tục thuê đất, sau khi có quyết định cho thuê đất của UBND thì cơ quan tài nguyên môi trƣờng phải ký hợp đồng thuê đất với ngƣời đi thuê. Các điều khoản cơ bản của hợp đồng thuê đất không mang tính thỏa thuận giữa các bên, chỉ thuần túy dẫn các nội dung, quyền và nghĩa vụ từ luật sang. Nhƣ phân tích ở Chƣơng 3, theo văn bản pháp luật về thuế, thời điểm phát sinh nghĩa vụ nộp tiền thuê đất là thời điểm quyết định cho thuê đất của UBND có hiệu lực. Nhƣng theo thủ tục cho thuê đất, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê đất sẽ là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong đó có nghĩa vụ trả tiền thuê đất. Thực tiễn nhiều địa phƣơng đã không làm thủ tục ký hợp đồng với bên đi thuê. Do đó, không có đủ giấy tờ về đất để Văn phòng đăng ký đất đai lập phiếu chuyển thông tin địa chính cho cơ quan thuế, dẫn tới không xác định NVTC, gây thất thoát tiền thuê đất. Để có thể thống nhất thời điểm phát sinh nghĩa vụ nộp tiền thuê, cần sửa đổi thủ tục cho thuê đất theo hƣớng bỏ hợp đồng thuê đất. Bên cạnh đó, bổ sung quyền chấm dứt việc thuê đất của bên thuê trong mẫu hợp đồng thuê hiện nay (TT30/2014/TT-BTC) vào mẫu quyết định cho thuê đất. Thứ hai, cần quy định cụ thể hơn các trường hợp cho thuê đất thông qua đấu giá để tránh thất thoát tiền thuê đất. Đề án khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và tài sản nhà nƣớc phục vụ phát triển kinh tế- xã hội giai đoạn 2013-2020 ban hành kèm theo Quyết định số 2174/QĐ-TTg của Thủ tƣớng Chính phủ ngày 12/11/2013 đã “đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tạo quỹ đất “sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất. Tiếp tục rà soát, đổi mới các quy định có liên quantheo hƣớng hạn chế tối đa tình trạng giao đất, cho thuê đất theo phƣơng thức chỉ định”. Hội nghị lần thứ 5 Ban chấp hành Trung ƣơng Đảng Khóa XII cũng yêu cầu hoàn thiện và cải cách mạnh mẽ chính sách tài chính về đất đai, trong đó có tăng cƣờng áp dụng phƣơng thức cho thuê đất. 139 Tuy nhiên, các trƣờng hợp phải cho thuê đất thông qua đấu giá tại Điều 118 Luật đất đai 2013 hiện còn khá rộng, chƣa cụ thể nhƣ phân tích ở Chƣơng 3. Thêm vào đó, điều kiện để đƣa QSDĐ ra đấu giá là phải có quỹ đất “sạch”. Đất sạch hiện nay gồm đất không cần giải phóng mặt bằng và đất đã giải phóng mặt bằng. Để có đƣợc quỹ đất sạch đòi hỏi địa phƣơng phải thực hiện đƣợc việc thu hồi, bồi thƣờng về đất. Nhiều địa phƣơng hiện nay nhƣ Phú Quốc – Kiên Giang, nhà đầu tƣ có nhu cầu thuê đất nhiều với quy mô sử dụng đất lớn, giá đất lại cao nên tổng chi phí bồi thƣờng hỗ trợ rất lớn, khiến địa phƣơng không bảo đảm đƣợc tiền để tạo quỹ đất sạch. Thực tiễn trên địa bàn huyện đảo Phú Quốc, nhà đầu tƣ nào ứng đƣợc 100% kinh phí bồi thƣờng hỗ trợ thì sẽ đƣợc cho thuê đất. Phƣơng thức cho thuê đất nhƣ trên hoàn toàn là cho thuê chỉ định, vì không thể thực hiện đƣợc thuê qua đấu giá đất. Về lâu dài, trong kế hoạch ngân sách cần có ƣu tiên cho tạo quỹ đất sạch. Bởi chỉ có cho thuê qua đấu giá thì tiền thuê đất mới thu đƣợc ở giá tối ƣu. Đây lại là nguồn thu của địa phƣơng theo Luật ngân sách. Thu ngân sách hiệu quả thì đầu tƣ tạo quỹ đất sạch càng hiệu quả hơn. Thứ ba, hoàn thiện quy định pháp luật về cách xác định diện tích đất mặt nước ven biển cho thuê Đất có mặt nƣớc ven biển và đất bãi bồi là hai trong số các loại đất đƣợc nhà nƣớc cho thuê. Hiện nay, đất ven biển để thực hiện dự án năng lƣợng ở các tỉnh Đồng bằng Sông Cửu Long đang đƣợc nhiều nhà đầu tƣ quan tâm. Các tỉnh Cà Mau, Bạc Liêu, Sóc Trăng cũng đã cho và đang xem xét cho thuê đất để thực hiện các dự án điện gió, điện mặt trời. Theo Thông tƣ 27/2018/TT-BTNMT, đất có mặt nƣớc ven biển là đất có mặt nƣớc biển ngoài đƣờng mép nƣớc biển thấp nhất trung bình trong nhiều năm. Trƣớc đây Thông tƣ 28/2014/TT-BTNMT giải thích đất có mặt nƣớc ven biển là đất không thuộc phạm vi địa giới hành chính của tỉnh. Quy định hiện nay về đất có mặt nƣớc ven biển rõ hơn nhƣng vẫn còn bất cập, dẫn tới việc xác định loại đất cho thuê không chính xác. Có địa phƣơng cho thuê đất bãi bồi ven biển nhƣng lại xác định là đất có mặt nƣớc ven biển vì mép nƣớc triều kiệt trên thực tế có biến động do biến đổi khí hậu. Tƣơng tự, quy định về thuê mặt nƣớc ven biển và thuê khu vực biển dù đƣợc điều chỉnh bởi hai luật khác nhau là Luật đất đai và Luật biển, nhƣng quy định có những điểm không rõ ràng đã dẫn đến chồng lấn và bất cập khi cho thuê. Điều này gây thất thu ngân sách bởi đơn giá thuê đất sẽ cao hơn đơn giá thuê khu vực biển. Để khắc phục những hạn chế nêu trên, cần thiết phải hoàn thiện quy định và cách xác định đất có mặt nƣớc ven biển để bảo đảm khi cho 140 thuê đất ven biển, đối tƣợng của hợp đồng thuê đất đƣợc xác định chính xác, bảo đảm thu đủ, thu đúng tiền thuê. Thứ tư, hoàn thiện quy định đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm không thông qua đấu giá theo hướng xác định theo từng năm tài chính Quy định về cách xác định tiền thuê đất hàng năm hiện nay không phù hợp với tên gọi của phƣơng thức trả tiền hàng năm và gây thất thu ngân sách nhà nƣớc. Từ Luật đất đai năm 2003 đến nay, pháp luật Việt Nam chỉ quy định hai cách trả tiền thuê đất là trả tiền thuê đất hàng năm và trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Cách thức trả tiền thuê đất trƣớc cho nhiều năm chỉ còn thực hiện đối với các chủ thể đã thuê đất trƣớc ngày 01/7/2004. Về cơ bản, công thức tính tiền thuê hàng năm ở các luật đều giống nhau, tính dựa trên diện tích, giá đất và tỉ lệ phần trăm (luật cũ gọi là hệ số tính giá thuê đất). Ở các luật trƣớc, hai trong ba thông số nêu trên sẽ biến động hàng năm là giá đất và hệ số tính giá thuê, nghĩa là năm nào nộp tiền thuê thì áp giá đất của năm đó. Luật đất đai năm 2013 quy định đơn giá thuê đất hàng năm không thông qua đấu giá có thời gian ổn định là 05 năm. Quy định này phù hợp với quy định về tính ổn định của Bảng giá đất. Tuy nhiên, giá đất áp dụng trong cho thuê đất là giá đất cụ thể, không phải giá đất trong Bảng giá. Giá đất cụ thể có khả năng biến động mỗi năm là rất cao do giá thị trƣờng biến động. Do đó, đơn giá thuê đất hàng năm ổn định 05 năm mà không tính theo giá đất từng năm một đang làm thất thu ngân sách nhà nƣớc. Quy định nhƣ trên giống với cách tính tiền thuê đất trả trƣớc nhiều năm của Luật đất đai 1993, hoàn toàn không mang bản chất của trả tiền thuê đất hàng năm dù tiền thuê đƣợc thanh toán theo từng năm. Do đó, để bảo đảm tiền thuê trả hàng năm đƣợc xác định đúng với giá trị QSDĐ thuê của năm sử dụng đất, nên quy định cách xác định đơn giá thuê đất không thông qua đấu giá đƣợc xác định theo từng năm tài chính, bỏ quy định về thời gian ổn định đơn giá đất. 4.2.2.3 Giải pháp hoàn thiện nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất theo hướng quy định thuế suất thuế sử dụng đất ở mức hợp lý hơn Trong các khoản thu từ đất hiện hành, thuế sử dụng đất là một trong các nguồn thu có tính ổn định. Cơ sở thuế là diện tích đất đã đƣợc đƣa vào sử dụng, chiếm 93,6% diện tích đất tự nhiên. Trong khi thu tiền sử dụng đất hiện nay chỉ đối với đất ở và đất nghĩa trang, đều là loại đất ổn định lâu dài, nghĩa là chỉ thu đƣợc một lần trên một diện tích đất; thì thuế sử dụng đất lại hành thu hàng năm với cả đất nông nghiệp và phi nông nghiệp. Tuy nhiên, giai đoạn từ 2013 đến 2018, thu thuế 141 sử dụng đất phi nông nghiệp ở Việt Nam chỉ chiếm 1,4% tổng thu từ đất và thuế sử dụng đất nông nghiệp là 0,06%. Trong khi đó, theo một nghiên cứu của Ngân hàng thế giới thì chi phí hoạt động quản lý thuế của Việt Nam chiếm đến 2% tổng thu từ thuế [29]. Nhƣ vậy, mức động viên hai loại thuế này ở Việt Nam hiện nay rất thấp, không đủ bù đắp chi phí quản lý thuế. Thực tiễn kết quả thu thuế này ở Việt Nam rất thấp trong khi vai trò của nó rất lớn cả về mặt động viên ngân sách lẫn quản lý đất đai. Hầu hết các quốc gia trên thế giới đều có thuế suất trên 1% giá trị đất, trong khi Việt Nam thuế suất áp dụng với đất trong hạn mức là 0,03%. Thuế suất quá thấp, giá đất tính thuế lại là giá trong Bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định, ổn định năm năm. Giá đất do UBND quy định trên thực tế cũng thấp hơn giá giao dịch phổ biến trên thị trƣờng. Tất cả các yếu tố đó đã khiến thu thuế sử dụng đất ở Việt Nam không tƣơng xứng với loại thuế đánh trên giá trị đất đai, không bảo đảm quyền thu lợi từ tài sản công của Nhà nƣớc. Năm 2018, Bộ Tài chính cũng đã đƣa ra Dự thảo Luật thuế tài sản theo đó tài sản là QSDĐ sẽ chịu thuế tài sản, bãi bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, đồng thời đánh thuế đối với nhà. Dự thảo đƣa ra mức thuế suất thuế tài sản đối với đất là 0,3% và 0,4% tùy theo loại đất. Ngƣời viết cho rằng mức thuế suất trên tuy cao hơn khoảng 10 lần so với thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện nay, nhƣng so với các quốc gia trên thế giới vẫn thấp. Mặc dù vậy, có nhiều ý kiến không đồng tình bởi việc tăng thu thuế quá nhiều so với hiện tại vì vừa tăng thuế đất vừa phải nộp thuế nhà, khoản thu chƣa từng đƣợc điều tiết ở Việt Nam trƣớc đây. Ngƣời viết cho rằng đối với tài sản là QSDĐ cần thiết phải nâng thuế suất thuế sử dụng đất nhƣng không nhất thiết phải thay tên mới bằng thuế tài sản. Bởi bản chất thuế tài sản là thuế đánh trên phần giá trị tài sản và phần giá trị tăng thêm. Hiện tại, đánh trên giá trị tài sản là QSDĐ đã có thuế sử dụng đất, đánh trên giá trị tăng thêm chỉ có thuế thu nhập. Thuế đánh trên giá trị đất về cơ bản đã vận hành ổn, chỉ còn hạn chế ở mức thuế suất quá thấp đến mức không hợp lý. Riêng thuế tài sản với cơ sở thuế là phần giá trị tăng thêm từ đất thì ở Việt Nam còn chƣa bao quát hết. Thực hiện chủ trƣơng mở rộng cơ sở thuế để tăng thu thuế, bảo đảm quyền thu lợi từ tài sản công, thiết nghĩ chúng ta nên bổ sung thuế mới là thuế đánh trên giá trị tăng thêm nhƣ đề xuất ở trên. Bởi nhìn riêng từ tài sản là đất thì Dự thảo Luật Thuế tài sản cũng chỉ đánh trên giá trị đất mà không giải quyết đƣợc phần bỏ ngỏ là giá trị tăng thêm. Thuế tài sản nên chăng đƣợc sử dụng để đánh trên các loại tài sản 142 khác sẽ không gây xáo trộn quá nhiều. Hầu hết các quốc gia trên thế giới khi thu thuế đất đai đều không chỉ điều tiết thông qua một loại thuế mà sử dụng nhiều loại, bởi cơ sở thuế khác nhau. Quan điểm của ngƣời viết là vẫn giữ thuế sử dụng đất nhƣ hiện nay và nâng thuế suất theo lộ trình hợp lý để đạt đến mức thuế suất 0,4% nhƣ Bộ Tài chính đã dự thảo. Bởi trong các nguồn thu từ đất thì đây là nguồn thu có tính ổn định cao nhất và giá trị tài sản là QSDĐ luôn biến động tăng. Để bảo đảm động viên hợp lý hơn thuế sử dụng đất bởi thuế này có điểm ƣu việt là cơ sở thuế tƣơng đối ổn định và lớn. 4.2.2.4 Nhóm giải pháp hoàn thiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Thứ nhất, thống nhất quy định cơ sở thuế của thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng QSDĐ của cá nhân và doanh nghiệp là nhƣ nhau theo hƣớng đánh trên thu nhập ròng để bảo đảm nhất quán với bản chất thuế này. Nhƣ đã phân tích, cơ sở thuế đối với thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng QSDĐ của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp không thống nhất dù cùng là thuế thu nhập. Đối tƣợng chịu thuế của Luật thuế thu nhập cá nhân là toàn bộ giá trị QSDĐ dịch chuyển. Trong khi đó, đối tƣợng chịu thuế của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp khi chuyển nhƣợng QSDĐ lại là phần chênh lệch giữa giá chuyển nhƣợng với giá vốn. Cá nhân sẽ chịu thuế trên toàn bộ phần giá trị đất và giá trị tăng thêm nếu giá bán cao hơn giá vốn. Doanh nghiệp chỉ chịu thuế đối với phần lợi nhuận có từ giao dịch. Quy định nhƣ vậy không bảo đảm tính công bằng theo chiều ngang của thuế. Thuế thu nhập là loại thuế đánh trên phần giá trị tăng thêm và có ý nghĩa trong việc điều tiết giao dịch, hạn chế đầu cơ. Việc Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế năm 2014 thay đổi thu nhập chịu thuế của cá nhân đã làm cho thuế này không hẳn đánh trên phần giá trị tăng thêm. Bởi thu nhập chịu thuế hiện nay là giá QSDĐ giao dịch. Nó có thể không có phần giá trị tăng thêm nếu ngƣời bán bị lỗ. So sánh với quy định của một số quốc gia thì cách tính thuế này phù hợp với thuế chuyển nhƣợng BĐS hơn là thuế thu nhập. Quay lại với cách tính thu nhập chịu thuế ban đầu trong Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sẽ đúng với bản chất của thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS. Tuy nhiên thực tiễn hành thu do NSDĐ tự kê khai và tự lựa chọn cách tính thuế có lợi cho mình nên cách tính thuế trên phần giá trị chênh lệnh đã không đạt đƣợc mục đích nhƣ nhà làm luật mong muốn. Để không lặp lại vấn đề này khi quay lại cách tính thuế trên phần giá trị 143 chênh lệch (giữa giá chuyển nhƣợng với giá vốn) thì cần có sự cải cách đồng bộ trong cách thức thanh toán giao dịch, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai để bảo đảm kiểm soát và có đầy đủ thông tin giá vốn. Thứ hai, bổ sung thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển đổi QSDĐ không theo chủ trƣơng “dồn điền đổi thửa” của Nhà nƣớc. Văn bản hƣớng dẫn thi hành pháp luật thuế, cụ thể là Thông tƣ 111/2013/TT- BTC chỉ liệt kê thu nhập chịu thuế từ việc thực hiện giao dịch về đất gồm chuyển nhƣợng, góp vốn, nhận tặng cho, nhận thừa kế QSDĐ. Đối với thu nhập từ chuyển đổi QSDĐ, pháp luật về thuế không liệt kê nguồn thu này trong nhóm các thu nhập chịu thuế nhƣng lại quy định chỉ miễn thuế đối với thu nhập từ “chuyển đổi đất nông nghiệp để hợp lý hoá sản xuất nông nghiệp nhƣng không làm thay đổi mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, đƣợc Nhà nƣớc giao để sản xuất” (Điểm đ Khoản 1 Điều 3 Thông tƣ 111/2013/TT-BTC). Rõ ràng có khoảng trống pháp luật trong xác định thu nhập chịu thuế ở đây. Thiết nghĩ chuyển đổi QSDĐ nếu không theo chủ trƣơng của địa phƣơng mà xuất phát từ nhu cầu của cá nhân thì không thuộc diện đƣợc khuyến khích. Về bản chất, chuyển đổi QSDĐ là giao dịch có đền bù nên vẫn có phát sinh chênh lệch. Để bảo đảm thu ngân sách trên phần giá trị tăng thêm, ngƣời viết đề xuất bổ sung thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm cả thu nhập từ chuyển đổi quyền sử dụng đất không theo chủ trƣơng dồn điền đổi thửa. Phần giá trị ngang bằng trong chuyển đổi đƣợc xác định theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Phần chênh lệch nếu có sẽ xác định theo giá trị đƣợc ghi trong hợp đồng. Thứ ba, bổ sung thu nhập từ góp vốn bằng QSDĐ phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ giao dịch QSDĐ. Theo pháp luật đất đai, doanh nghiệp đƣợc nhận QSDĐ trong ba giao dịch chuyển quyền là chuyển nhƣợng, góp vốn và thừa kế nên có khả năng phát sinh thu nhập chịu thuế trong ba trƣờng hợp này. Tuy nhiên, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ quy định thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS của doanh nghiệp mới chịu thuế. Thu nhập từ hoạt động góp vốn bằng QSDĐ làm hình thành pháp nhân mới của doanh nghiệp hoàn toàn không chịu thuế giống nhƣ Luật thuế thu nhập cá nhân. Về bản chất, góp vốn bằng QSDĐ trong trƣờng hợp này sẽ làm dịch chuyển vĩnh viễn đất từ doanh nghiệp này sang doanh nghiệp khác, không bao giờ trả về cho bên góp. Việc pháp luật thuế không điều chỉnh thu nhập từ góp vốn không chỉ làm thất thu ngân sách nhà nƣớc mà có nguy cơ nảy sinh hiện tƣợng tránh thuế, cũng nhƣ 144 không bảo đảm công bằng theo chiều ngang trong chính sách thuế. “Cụ thể các doanh nghiệp, các nhà đầu tƣ núp dƣới hình thức ký hợp đồng góp vốn với các doanh nghiệp khác để đối phó trƣớc pháp luật, nhƣng thực chất là bán non các dự án hay chuyển nhƣợng dự án gắn liền với QSDĐ khi đất không đủ điều kiện với chiêu thức một bên góp vốn 1% vốn góp và một bên 99% vốn góp, trong hợp đồng thỏa thuận một thời gian sau bên góp vốn không có nhu cầu hợp tác đầu tƣ thì bên còn lại đƣợc ƣu tiên mua lại số cổ phần còn lại” [53,tr.208] Thứ tư, sửa đổi nội dung nhóm thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS chịu thuế của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp phù hợp với tên gọi của thu nhập từ chuyển nhƣợng. Hiện tại, thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản chịu thuế bao gồm thu nhập từ chuyển nhƣợng QSDĐ, chuyển nhƣợng và thu nhập từ cho thuê lại QSDĐ của doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Cho thuê lại QSDĐ không phải là chuyển nhƣợng QSDĐ nên liệt kê thu nhập phát sinh khi cho thuê lại trong nhóm thu nhập từ chuyển nhƣợng QSDĐ là không phù hợp. Ngƣời viết đề xuất đƣa thu nhập từ cho thuê lại QSDĐ thành một dạng thu nhập chịu thuế riêng. Thứ năm, sửa đổi nội dung nhóm thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS chịu thuế của Luật thuế thu nhập cá nhân cho đúng với tên gọi của thu nhập từ chuyển nhƣợng. Hiện tại, văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập cá nhân quy định thu nhập từ góp vốn bằng QSDĐ vào nhóm thu nhập từ chuyển nhƣợng. Thu nhập khi góp vốn bằng QSDĐ để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Đây chính là trƣờng hợp góp vốn làm hình thành pháp nhân nên có sự chuyển quyền từ bên góp sang bên nhận góp. Xét về hình thức, chuyển nhƣợng và góp vốn bằng QSDĐ làm hình thành pháp nhân đều là sự dịch chuyển vĩnh viễn QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác. Tuy nhiên, về bản chất, chuyển nhƣợng làm mất hoàn toàn quyền của bên chuyển nhƣợng đối với tài sản dịch chuyển. Trong khi đó, góp vốn làm hình thành pháp nhân chỉ là biến động quyền của bên góp đất từ sử dụng riêng thành tài sản chung với bên nhận góp. Liệt kê thu nhập từ góp vốn là một dạng của thu nhập từ chuyển nhƣợng QSDĐ đất là không phù hợp. Trên cơ sở đó, ngƣời viết đề xuất tách thu nhập từ hoạt động góp vốn ra khỏi nhóm thu nhập từ chuyển nhƣợng. 4.2.3 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước Thứ nhất, cải cách thủ tục hành chính về đất đai liên quan đến quá trình xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước 145 Thực hiện cải cách thủ tục hành chính về đất đai là ƣu tiên hàng đầu trong các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc. Cần tiếp tục kiểm soát chặt chẽ việc ban hành mới các thủ tục hành chính, thƣờng xuyên rà soát, cập nhật và công bố công khai bộ thủ tục hành chính về đất đai, xác định rõ thời gian thực hiện từng bƣớc trong thủ tục để có căn cứ xem xét trách nhiệm của cơ quan quản lý trong việc chậm thực hiện. Bên cạnh đó, cần tiếp tục rút ngắn hơn thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thực trạng thực hiện pháp luật về NVTC của NSDĐ đã cho thấy nhiều sai phạm trong thủ tục giao và cho thuê đất, đặc biệt là hợp đồng thuê đất. Cần xem xét bỏ bớt thủ tục ký hợp đồng thuê đất vì hiện nay có nhiều bất cập. Tồn tại hợp đồng thuê đất sẽ dẫn tới không thống nhất về thời điểm phát sinh nghĩa vụ tài chính giữa hợp đồng và văn bản quy phạm về nộp tiền thuê. Nhiều địa phƣơng không thực hiện thủ tục ký hợp đồng thuê đất dù đã bàn giao đất trên thực địa, nên không có cơ sở xác định tiền thuê, gây thất thoát. Bên cạnh đó, trong áp dụng pháp luật về xác định tiền thuê đất, có sự không thống nhất trong cách hiểu và vận dụng quy định. Khi tranh chấp về tiền thuê đất xảy ra, tòa án nhận định hợp đồng thuê đất là hợp đồng dân sự nên đơn giá thuê đất là bắt buộc phải tuân thủ theo hợp đồng; trong khi cơ quan thuế lại xác định đơn giá theo chu kỳ giá đƣợc quy định trong văn bản pháp luật. Trong xác định nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm lập phiếu chuyển thông tin địa chính. Hiện tại cả nƣớc mới có 57/63 tỉnh thành thành lập Văn phòng đăng ký, nên cần thực hiện chuyển đổi mô hình để thành lập Văn phòng đăng ký đất đai ở tất cả các địa phƣơng, góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc. Thứ hai, hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính để bảo đảm tính chính xác của cơ sở thu Theo quy định hiện hành, cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính đƣợc lập dƣới dạng số và lƣu trong cơ sở dữ liệu đất đai. Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nƣớc về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan. Theo Thông tƣ 24/2014/TT-BTNMT, đây là cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của NSDĐ, xác định quyền và nghĩa vụ của ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao quản lý đất theo quy định 146 của pháp luật đất đai. Hiện tại ở nƣớc ta, công tác quản lý và cập nhật chỉnh lý biến động vào các tƣ liệu, tài liệu đất đai chƣa đồng đều giữa các địa phƣơng. Trong các thành phần của cơ ở dữ liệu đất đai thì dữ liệu địa chính có ý nghĩa chi phối đến cách xác định và thực hiện pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc nhiều hơn cả. Thực tiễn để chuẩn hóa các loại tƣ liệu nhằm xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính cần thiết phải đáp ứng yêu cầu: Một là, nội dung sổ bộ địa chính phải đƣợc đồng nhất thông tin với bản đồ địa chính và bản lƣu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Hai là, hệ thống sổ bộ phải đƣợc đồng nhất thông tin ở cả 3 cấp quản lý (cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã). Nội dung thông tin phải phản đánh đúng hiện trạng hồ sơ pháp lý đất đang sử dụng. Sổ phải lập đúng quy cách để đảm bảo khi thu nhận thông tin vào cơ sở dữ liệu đƣợc đồng nhất và đúng quan hệ đăng ký giữa chủ sử dụng đất và thửa đất; Ba là, nội dung thông tin chứa đựng trong hồ sơ gốc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là những thông tin pháp lý có ý nghĩa hết sức quan trọng, giúp xác định chính xác các thông tin của thửa đất khi nhập vào cơ sở dữ liệu. Những năm gần đây, chúng ta đang triển khai thực hiện Dự án Tăng cƣờng quản lý đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai (Dự án VILG), dự án Tổng thể xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai tại các địa phƣơng, đề án Tổng thể đo đạc, lập hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai nhằm quản lý chặt chẽ, khai thác có hiệu quả tiềm năng đất đai và ứng phó với biến đổi khí hậu tại khu vực 05 tỉnh Tây Nguyên giai đoạn 2019 - 2025 và đề án Hoàn chỉnh việc đo đạc, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai cho các huyện biên giới. Cần tiếp tục hoàn thành các dự án đề án trên để có thể xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia đồng bộ và hiệu quả. Thứ ba, thay đổi hình thức thanh toán truyền thống trong giao dịch đất đai Giao dịch về đất của chủ thể cá nhân, hộ gia đình hiện nay chƣa bị ràng buộc hình thức thanh toán. Hầu hết việc chuyển nhƣợng đất đai ở Việt Nam của nhóm này đều sử dụng hình thức thanh toán trực tiếp bằng tiền mặt. Việc thanh toán bằng tiền mặt sẽ dẫn tới hiện tƣợng nhiều giá đất ở Việt Nam. Cùng một mảnh đất nhƣng khi giao dịch có thể sẽ xuất hiện các loại giá đất: giá chuyển nhƣợng ghi trong hợp đồng công chứng, giá thanh toán thực tế và giá đất do Nhà nƣớc định giá. Đây cũng 147 là nguyên nhân mà Ngân hàng thế giới cho rằng hoạt động định giá đất của Nhà nƣớc sẽ khó bảo đảm bằng giá thị trƣờng do thiếu bằng chứng về thanh toán thực tế trong các giao dịch mua bán [93]. Cần hiện đại hóa hạ tầng thuế để hƣớng tới mọi giao dịch đất đai ở Việt Nam đều phải thực hiện thanh toán bằng chuyển khoản. Nhu vậy, Nhà nƣớc vừa thu thuế chuyển quyền đúng trên giá trị giao dịch, ngƣời dân không thể tránh thuế bằng cách ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá thanh toán. Quan trọng hơn cả ở hình thức thanh toán này sẽ chấm dứt tình trạng nhiều giá đất khác nhau. Nhà nƣớc cũng không phải tốn tiền để thuê đơn vị tƣ vấn giá khi xây dựng dự thảo bảng giá; đồng thời dữ liệu về giá luôn trung thực, phản ánh đúng giá trị thị trƣờng của đất. 148 KẾT LUẬN CHƢƠNG 4 1. Hoàn thiện pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc ở Việt Nam hiện nay là yêu cầu cấp bách trong bối cảnh thực hiện cải cách mạnh mẽ tài chính về đất đai. Nghĩa vụ tài chính của NSDĐ đối với nhà nƣớc phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa đại diện chủ sở hữu đất với NSDĐ. Hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính đối với nhà nƣớc của NSDĐ phù hợp với thể chế kinh tế thị trƣờng sẽ góp phần vốn hóa đất đai hiệu quả, khai thác tốt tiềm lực tài chính đất đai. 2. Luận án đề xuất ba nhóm giải pháp thiện pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc bao gồm: nhóm giải pháp hoàn thiện quy định chung, nhóm giải pháp hoàn thiện theo từng loại NVTC cụ thể và nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc ở Việt Nam hiện nay. Nhóm giải pháp chung bao gồm các đề xuất sửa đổi bổ sung nội hàm thuật ngữ “tài chính đất đai” trong Luật đất đai 2013 để bảo đảm tính khái quát của loại nghĩa vụ này, tránh sự không thống nhất giữa pháp luật đất đai và pháp luật về thuế; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tƣ của chủ sử dụng đất mang lại bằng một loại thuế mới mang bản chất thuế tài sản. Nhóm giải pháp cụ thể tập trung đề xuất hoàn thiện những bất cập trong quy định của các loại NVTC cụ thể nhƣ tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế SDĐ, thuế thu nhập từ giao dịch QSDĐ. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật bao gồm cải cách hành chính về thuế và đất đai, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, thay đổi hình thức thanh toán trong giao dịch đất đai. 149 KẾT LUẬN “Pháp luật về nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất đối với Nhà nƣớc” là một đề tài nghiên cứu có nội dung rộng, đƣợc điều chỉnh về mặt nguyên tắc bởi Luật đất đai nhƣng nội dung cụ thể lại liên quan đến cả pháp luật đất đai và pháp luật về thuế. Cho đến nay, các công trình nghiên cứu có nội dung chuyên biệt về nghĩa vụ tài chính đối với nhà nƣớc của ngƣời sử dụng đất ở Việt Nam không nhiều. Đa phần vấn đề này đƣợc nghiên cứu với nhƣ là một phần trong các chính sách về sở hữu đất đai, vốn hóa đất đai và giá trị tăng thêm từ đất. Do vậy, những nghiên cứu đã thực hiện chƣa giải quyết đƣợc nội dung mang tính nền tảng nhƣ nội hàm nghĩa vụ tài chính, khái niệm nghĩa vụ tài chính, cơ cấu nội dung pháp luật khi xây dựng và đánh giá quy định, sự phù hợp giữa cơ sở thu và hình thức thu Trên cơ sở kế thừa những nghiên cứu có liên quan, xác định những vấn đề cần giải quyết, qua quá trình nghiên cứu, tác giả đã rút ra một số kết luận sau: 1. Nghĩa vụ tài chính của NSDĐ đối với Nhà nƣớc là một trong những nghĩa vụ cơ bản của NSDĐ ở Việt Nam, phản ánh quan hệ kinh tế giữa Nhà nƣớc và NSDĐ trong quá trình khai thác, sử dụng đất. Nghĩa vụ này bảo đảm quyền thu lợi từ tài sản công của Nhà nƣớc, đồng thời là sự động viên kinh tế biểu hiện bằng hình thức nộp tiền của NSDĐ dựa trên phần giá trị đất và giá trị tăng thêm họ có đƣợc. 2. Quy định nghĩa vụ tài chính của NSDĐ đối với nhà nƣớc đóng vai trò cơ bản trong chính sách thu tài chính nói riêng và chính sách tài chính đất đai nói chung. Quy định này còn góp phần thực hiện công bằng trong tiếp cận đất đai và phân bổ hợp lý lợi ích giữa Nhà nƣớc và NSDĐ; là công cụ quan trọng để quản lý đất đai và điều tiết thị trƣờng BĐS, phù hợp với nền KTTT định hƣớng xã hội chủ nghĩa và tạo nguồn thu thƣờng xuyên, ổn định cho ngân sách Nhà nƣớc. 3. Phạm vi nghĩa vụ tài chính của NSDĐ đối với Nhà nƣớc đã bao quát đƣợc tất cả các cơ sở thu từ đất; đƣợc biểu hiện ra bên ngoài bằng nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp, thuế thu nhập từ thực hiện giao dịch QSDĐ của cá nhân và doanh nghiệp, phí và lệ phí đất đai. 4. Bên cạnh thành tựu đạt đƣợc, thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc còn bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập. Những hạn chế của quy định này gồm: (i) chƣa nhất quán trong xác định thời điểm phát sinh nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất; (ii) chƣa có chế tài đối với chủ thể chậm xác định nghĩa vụ tài chính; (iii) chƣa bao quát đƣợc một cách toàn diện các giá trị 150 tăng thêm từ đất không do đầu tƣ của NSDĐ mang lại để điều tiết, cơ sở của thuế thu nhập không thống nhất cho doanh nghiệp và cá nhân; (iv) những nguồn thu có cơ sở thu ổn định và bền vững thì mức động viên chƣa hợp lý nên thực tiễn kết quả thu chiếm tỉ trọng rất thấp trong tổng thu từ đất đai; (v) hiện tƣợng trốn và tránh thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng và thuế thu nhập từ giáo dịch QSDĐ gây thất thu ngân sách từ đất.Những hạn chế này đặt ra yêu cầu cấp bách là cải cách mạnh mẽ pháp luật về tài chính đất đai trong đó phải sửa đổi bổ sung pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc trong giai đoạn hiện nay. 5. Trƣớc yêu cầu hoàn thiện pháp luật đất đai, từ những vấn đề còn hạn chế trong quy định về NVTC của NSDĐ, luận án đã đề xuất các giải pháp hoàn thiện gồm nhóm các giải pháp: (i) hoàn thiện quy định chung về nghĩa vụ tài chính của ngƣời sử dụng đất đối với Nhà nƣớc; (ii) hoàn thiện theo từng loại NVTC cụ thể và (iii) giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về NVTC của NSDĐ đối với Nhà nƣớc ở Việt Nam hiện nay. Với kết quả nghiên cứu trên, luận án đã làm sáng tỏ các vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật, thực tiễn thực hiện pháp luật và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính của NSDĐ đối với Nhà nƣớc. 151 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TIẾNG VIỆT 1. Đinh Văn Ân, (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB Chính trị quốc gia 2. Ngô Thị Hồng Ánh, (2020), Doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam: Khe hở pháp luật và khuyến nghị, Tạp chí Công Thƣơng, Số 1 – Tháng 1 năm 2020 3. Adam Smith, (1997), Của cải của các dân tộc (The wealth of nation), NXB giáo dục 4. Lê Xuân Bá, (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, NXB Khoa học và kỹ thuật 5. Thanh Bình, (2017), Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, Tạp chí Tài nguyên và Môi trƣờng Tháng 2/2017 6. Lê Văn Bính, (2016), Khai thác nguồn thu từ bất động sản (đất đai) cho ngân sách Nhà nước trên địa bàn Hà Nội, Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế, số 1 (452) – Tháng 1/2016 7. Bộ Khoa học và Công nghệ, Chính sách phát triển thị trường bất động sản: kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam, Đề tài KX.01-13/06-10 “Chính sách phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam”, NXB Thống kê – 2009 8. Bộ Tài chính, (2018), Dự thảo Luật thuế tài sản 9. Bộ Tài chính, (2018), Báo cáo Đánh giá tác động dự án Luật Thuế tài sản 10. Bộ Tài chính, (2018), Báo cáo Tổng kết, đánh giá tình hình thực hiện chính sách thu liên quan đến tài sản 11. Bộ Tài chính, (2018), Tờ trình Về đề nghị xây dựng dự án Luật Thuế tài sản 12. Ngô Đức Cát, (2000), Kinh tế tài nguyên đất, NXB Nông nghiệp 13. Nguyễn Cúc, (2015), Đưa tài nguyên đất đai thành nguồn lực phát triển của đất nước, Tạp chí Tài nguyên và môi trƣờng, Kỳ 2 –Tháng 10/2015 14. Nguyễn Cúc - Chủ nhiệm đề tài, (2015), Báo cáo tổng quan đề tài nghiên cứu khoa học đột xuất phát sinh cấp Nhà nƣớc “Thể chế về đất đai trong quá trình phát triển đất nước” 152 15. Trần Thị Minh Châu, (2013), Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, 16. Trần Thị Minh Châu, (2014), Về chính sách tài chính đất đai, Tạp chí Tài nguyên và Môi trƣờng, Kỳ 1 – tháng 9/2014; 17. Nguyễn Thế Chinh, (2012), Bất cập trong chính sách thu tiền sử dụng đất và thuế đất, Tạp chí Tài nguyên và Môi trƣờng Kỳ 1, tháng 12/2012 18. Chính phủ, Báo cáo số 489/BC-CP Kết quả thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế- xã hội năm 2017; Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội năm 2018 ngày 22 tháng 10 năm 2017 19. C.Mác và Ph.Angghen toàn tập, tập 25, NXB Chính trị Quốc gia, năm 1994 20. Mai Ngọc Cƣờng, (2006), Lịch sử các học thuyết kinh tế, NXB Lý luận chính trị 21. Trần Tú Cƣờng - Chủ nhiệm đề tài, Báo cáo tổng hợp kết quả đề tài khoa học và công nghệ cấp Bộ “Nghiên cứu cơ sở lý luận và quy định về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai của một số quốc gia trên thế giới, rút ra những kinh nghiệm cho Việt Nam”, năm 2012, Cục Thông tin khoa học và công nghệ quốc gia – Bộ Khoa học và Công nghệ. 22. Hoàng Văn Cƣờng, (2006), Cơ sở hình thành các chính sách kinh tế trong quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Tạp chí Địa chính, số 2 năm 2006 23. Đảng cộng sản Việt Nam, Báo cáo 10 năm thực hiện cương lĩnh 2011, NXB Chính trị quốc gia Sự thật, năm 2020 24. Đảng cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, NXB Chính trị quốc gia – Sự thật, năm 2016 25. Đảng cộng sản Việt Nam, Văn kiện Hội nghị lần thứ tư Ban chấp hành trung ương Khóa XII, Văn phòng Trung ƣơng Đảng, Hà Nội, năm 2016 26. Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Hội nghị lần thứ năm Ban chấp hành Trung ương Khóa XII, Văn Phòng Trung ƣơng Đảng, Hà Nội – 2017 153 27. Đ.I.Rôdenbe, (2012), Giới thiệu Quyển III Bộ “Tư bản” của Các Mác, NXB Chính trị quốc gia 28. Nguyễn Ngọc Điện (2003), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam Tập 1 – Quyển 2, Trƣờng Đại học Cần Thơ 29. Phạm Minh Đức, Ganadha Prasad Shukla, Michael Engelschalk, Lê Minh Tuấn (đồng chủ biên); Cải cách thuế ở Việt Nam: hướng tới một hệ thống hiệu quả và công bằng hơn, Ban quản lý Kinh tế và Xóa đói giảm nghèo khu vực Châu Á Thái Bình Dƣơng - Ngân hàng thế giới, năm 2011 30. Đinh Văn Hải, (2012), Chính sách tài chính đất đai – kết quả đạt được và một số kiến nghị, Tạp chí Tài chính tháng 10/2012 31. Trần Đình Hạnh, (2015), Một số đổi mới về cơ chế tài chính đất đai, giá đất, phát triển quỹ đất và đấu giá quyền sử dụng đất, Tạp chí Tài nguyên và Môi trƣờng, Kỳ 2 – Tháng 9/2015 32. Hernando De Soto, Bí ẩn của vốn, Nguyễn Quang A dịch, NXB Chính trị quốc gia – Sự thật, năm 2016 33. Trần Thế Hệ, (2016), Gian lận thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, Tạp chí Luật sƣ Việt Nam, số 4, Tháng 4-2016 34. Đặng Trần Hiếu, (2015), Đấu giá quyền sử dụng đất, những vấn đề đặt ra, Tạp chí Tài nguyên và Môi trƣờng, Kỳ 1 – Tháng 9/2015 35. Nguyễn Văn Hiệu, (2011), Kiểm toán thu tiền sử dụng đất tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh Đông Nam Bộ, thực trạng và kiến nghị, Tạp chí Nghiên cứu Khoa học Kiểm toán, số 48, tháng 10/2011 36. Đào Hữu Hòa, (2013), Thị trường bất động sản ở Việt Nam, nguồn gốc hình thành bong bóng bất động sản và hậu quả của nó, Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế, số 424 (tháng 9/2013) 37. Nguyễn Thị Hồi, (2008), Về khái niệm nguồn của pháp luật, Tạp chí Luật học, Số 02/2008 154 38. Hội đồng quốc gia chỉ đạo biên soạn từ điển Bách khoa Việt Nam, Từ điển Bách khoa Việt Nam, quyển 4, NXB Từ điển Bách khoa, Hà Nội 2005 39. Đinh Sơn Hùng –Trƣơng Thị Hiền, (2010), Những vấn đề cơ bản của các lý thuyết kinh tế, NXB Tổng hợp TP Hồ Chí Minh 40. Lê Qúy Hƣng, (2012), Thực tiễn quản lý, khai thác quỹ đất và thu tiền sử dụng đất tại thành phố Đà Nẵng qua thực tế kiểm toán, Tạp chí Nghiên cứu Khoa học Kiểm toán, số 50-51, tháng 1/2012 41. Nguyễn Thị Huyền, (2016), Mất cân bằng hàng dọc trong phân cấp ngân sách ở Việt Nam, Tạp chí Công nghệ Ngân hàng, Số 121 – Tháng 4/2016, trang 28 42. Jeridmod Phạm, (2008), Chống đầu cơ bằng thuế đất, Tạp chí Pháp lý, số 10 /2008 43. Kiểm toán Nhà nƣớc, Báo cáo số 133/BC-KTNN Tổng hợp kết quả kiểm toán việc quản lý và sử dụng đất trong và sau khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước giai đoạn 2011-2017, ngày 09/5/2019 44. Kiểm toán Nhà nƣớc, Báo cáo số 22/BC-KTNN Báo cáo về việc hoàn thiện cơ chế chính sách quản lý sử dụng đất đai, ngày 04/01/2018 45. Kiểm toán Nhà nƣớc, Báo cáo số 42/BC-KTNN Báo cáo kiểm toán quyết toán ngân sách Nhà nước, ngày 11/05/2020 46. Đặng Thị Lan - Chủ nhiệm đề tài, (2016), Báo cáo tổng hợp kết quả thực hiện đề tài của Qũy phát triển Khoa học và Công nghệ Quốc gia “Quan hệ sở hữu trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam hiện nay”, Cục Thông tin khoa học và công nghệ quốc gia – Bộ Khoa học và Công nghệ 47. Nguyễn Thanh Lân, (2015), Kinh nghiệm một số nước về chính sách phát triển thị trường bất động sản và bài học cho Việt Nam, Tạp chí Kinh tế Xây dựng, số 2-2015 48. Vĩnh Liên, (2009), Thu tiền sử dụng đất các dự án phát triển nhà ở Hải Phòng: Bài toán nan giải, Tạp chí Thuế Nhà nƣớc, số 44(258), kỳ 4 tháng 11/2009 155 49. Dƣơng Thị Bình Minh, Nguyễn Thị Mỹ Linh, (2011), Cơ sở thu thuế giá trị đất tăng thêm do Nhà nước đầu tư vào cơ sở hạ tầng, Tạp chí Phát triển kinh tế, tháng 6/2011 50. Quang Minh, (2009), Công tác quản lý thu, nộp tiền sử dụng đất ở tỉnh Bình Dương, Tạp chí Kiểm toán, số 10 năm 2009 51. Phạm Phƣơng Nam, (2014), Quy định mới về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước, Tạp chí Tài nguyên và Môi trƣờng, kỳ 1 – tháng 7/2014 52. Nguyễn Thị Nga, (2015), Bàn về giá đất trong Luật đất đai 2013, Tạp chí Nhà nƣớc và Pháp luật, số 5/2015 53. Nguyễn Thị Nga – Chủ nhiệm đề tài (2011), Hoàn thiện pháp luật về quyền của người sử dụng đất trong lĩnh vực đầu tư, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội 54. Ngân hàng thế giới, (2004), Chính sách đất đai cho tăng trưởng và xóa đói giảm nghèo, NXB Văn hóa thông tin 55. Trần Văn Ngọc - Chủ nhiệm đề tài, (2004) Báo cáo kết quả đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ “Tài chính nhà nước – một công cụ định hướng xã hội chủ nghĩa nền kinh tế thị trường ở Việt nam”, Cục Thông tin khoa học và công nghệ quốc gia – Bộ Khoa học và Công nghệ 56. Paul A. Samuelson, William D. Nordhalls, (2011), “Kinh tế học” tập 1, NXB Tài chính 57. Quách Đức Pháp, Dƣơng Thị Ninh, (2003), Thuế tài sản – Kinh nghiệm thế giới và hướng vận dụng tại Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia 58. Vũ Văn Phúc - Chủ nhiệm đề tài, (2015), Báo cáo tổng hợp kết quả đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nƣớc “Sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam”, Cục Thông tin khoa học và công nghệ quốc gia – Bộ Khoa học và Công nghệ 59. Đinh Dũng Sỹ, (2008), Tài chính đất đai: Một số vấn đề cần quan tâm, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 21(137), tháng 12/2008 60. Nguyễn Hữu Tài chủ biên, (2002), Giáo trình Lý thuyết tài chính- tiền tệ, Trƣờng Đại học Kinh tế quốc dân, NXB Thống Kê 61. Lê Văn Tề, (2011), Lý thuyết tài chính tiền tệ, NXB Phƣơng Đông 156 62. Phạm Hữu Hồng Thái, (2017), Tác động của chính sách thuế đến thị trường bất động sản , Tạp chí Nghiên cứu Kinh tế số 9 – Tháng 9/2017 63. Ngô Xuân Thanh, (2012), Các khoản thu về nhà, đất tại Việt Nam: Thực trạng và giải pháp hoàn thiện, Tạp chí Nghiên cứu khoa học kiểm toán, số 62 năm 2012 64. Sử Đình Thành –Vũ Thị Minh Hằng, (2006), Nhập môn tài chính- tiền tệ, Trƣờng ĐH Kinh tế TP.HCM, NXB ĐH Quốc gia TP.HCM 65. Tô Quỳnh Thảo, (2015), Cơ chế một cửa liên thông trong xác định và thu nộp nghĩa vụ tài chính về đất đai, Tạp chí Tài nguyên và Môi trƣờng, Kỳ 1 – Tháng 7/2015 66. Lê Đình Thắng, (2000), Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất, Trƣờng ĐH Kinh tế quốc dân, NXB Chính trị Quốc gia 67. Phạm Hồng Thắng – Chủ nhiệm đề tài, (2015), Tổng cục Quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Báo cáo tổng hợp kết quả khoa học công nghệ đề tài cấp Bộ “Nghiên cứu sơ sở khoa học nhằm chuẩn hóa các loại tư liệu đất đai hiện có phục vụ việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai”, Cục Thông tin khoa học và công nghệ quốc gia – Bộ Khoa học và Công nghệ 68. Phạm Thị Giang Thu - Chủ nhiệm đề tài, (2013), Báo cáo kết quả đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ “Pháp luật tài chính công Việt Nam – Thực trạng và giải pháp hoàn thiện, Cục Thông tin khoa học và công nghệ quốc gia – Bộ Khoa học và Công nghệ 69. Thông báo số 354/TB-TTCP ngày 18/3/2019 của Thanh tra Chính phủ Thông báo Kết luận thanh tra việc chuyển đổi nhà, đất công có vị trí đắc địa sang mục đích khác trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng 70. Thông báo số 2081/TB-TTCP ngày 20/7/2015 của Thanh tra Chính phủ Thông báo Kết luận thanh tra Công tác quản lý đầu tƣ xây dựng của UBND tỉnh Hải Dƣơng (thời kỳ từ 2002-2012) 71. Thông báo số 639/TB-TTCP ngày 29/4/2020 của Thanh tra Chính phủ Thông báo Kết luận thanh tra Về việc chấp hành pháp luật trong công tác 157 quy hoạch, quản lý và sử dụng đất đai, quản lý và khai thác tài nguyên khoáng sản, bảo vệ môi trƣờng trên địa bàn tỉnh Kiên Giang (thời kỳ 2011- 2017) 72. Thông báo số 169/TB-TTCP ngày 10/02/2020 của Thanh tra Chính phủ Thông báo Kết luận thanh tra Về việc thanh tra công tác quản lý, sử dụng đất đai, đầu tƣ xây dựng và khai thác tài nguyên khoáng sản của tỉnh Phú Thọ (giai đoạn 2006-2017) 73. Thông báo số 289/TB-TTCP ngày 27/2/2020 của Thanh tra Chính phủ Thông báo Kết luận thanh tra Về thanh tra trách nhiệm của UBND tỉnh Lạng Sơn trong việc thực hiện pháp luật về thanh tra, tiếp công dân, khiếu nại, tố cáo, phòng chống tham nhũng và quản lý đất đai (giai đoạn 01/01/2010 – 31/12/2017) 74. Thông báo số 1650/TB-TTCP ngày 19/9/2019 của Thanh tra Chính phủ Thông báo Kết luận thanh tra Về thanh tra trách nhiệm của Chủ tịch UBND tỉnh Thái Bình trong việc thực hiện pháp luật về thanh tra, tiếp công dân, khiếu nại, tố cáo và phòng chống tham nhũng (thời kỳ từ 2011-2016) và đất đai 75. Thông báo số 160/TBKL-TTCP ngày 17/01/2013 của Thanh tra Chính phủ Kết luận thanh tra trách nhiệm của Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố Đà Nẵng trong việc chấp hành pháp luật về Thanh tra, Khiếu nại, tố cáo và phòng, chống tham nhũng, thanh tra một số dự án đầu tƣ có liên quan đến việc quản lý sử dụng đất; công khai nội dung ý kiến chỉ đạo của Thủ tƣớng chính phủ chỉ đạo xử lý sau thanh tra. 76. Thông báo số 2415/TB-TTCP ngày 21/9/2016 của Thanh tra Chính phủ Thông báo kết luận Về việc chấp hành pháp luật trong công tác quản lý, sử dụng đất và quản lý, sử dụng vốn đầu tƣ XDCB trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng 77. Thông báo số 2695/TB-TTCP ngày 10/10/2016 của Thanh tra Chính phủ Thông báo Kết luận thanh tra việc chấp hành chính sách pháp luật trong hoạt 158 động thanh tra, kiểm tra, chống thất thu NSNN đối với Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh 78. Thông báo số 396/TB-TTCP ngày 28/02/2017 của Thanh tra Chính phủ Thông báo Kết luận thanh tra việc chấp hành chính sách, pháp luật trong hoạt động thanh tra, kiểm tra, chống thất thu ngân sách nhà nƣớc đối với Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế và Cục Thuế Hà Nội 79. Phan Văn Thọ, (2011), Chính sách tài chính đất đai trong hoạt động kinh doanh bất động sản, Tạp chí Tài nguyên và Môi trƣờng, kỳ 1 tháng 6/2011 80. Phan Văn Thọ, (2012), Đề tài cấp Bộ “Nghiên cứu đề xuất cơ chế, chính sách phân phối giá trị tăng thêm từ đất do quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng nhằm sửa đổi Luật đất đai 2003”, Tổng cục Quản lý đất đai chủ trì. 81. Bùi Ngọc Tuân, (2015), Phân bổ hợp lý tiền sử dụng đất giữa người dân và Nhà nước khi chuyển mục đích sử dụng đất, Tạp chí Tài nguyên và Môi trƣờng, Kỳ 2 – Tháng 11/2015 82. Nguyễn Minh Tuấn - Nguyễn Hữu Thảo chủ biên, (2008), Giáo trình Lịch sử các học thuyết kinh tế, Trƣờng Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh (lƣu hành nội bộ) 83. Nguyễn Quang Tuyến, Đỗ Xuân Trọng, (2012), Hoàn thiện các quy định của Luật đất đai về Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại, Tạp chí Luật học số 7/2012 84. Quyết định số 1557/QĐ-BTC ngày 09 tháng 8 năm 2017 của Bộ trƣởng Bộ Tài chính về việc công bố công khai số liệu ngân sách Nhà nƣớc năm 2015 85. Quyết định số 1280/QĐ-BTC ngày 06 tháng 8 năm 2018 của Bộ trƣởng Bộ Tài chính về việc công bố công khai số liệu ngân sách Nhà nƣớc năm 2016 86. Quyết định số 1940/QĐ-BTC ngày 02 tháng 10 năm 2019 của Bộ trƣởng Bộ Tài chính về việc công bố công khai số liệu ngân sách Nhà nƣớc năm 2017 159 87. Quyết định số 1108/QĐ-BTC ngày 24 tháng 7 năm 2020 của Bộ trƣởng Bộ Tài chính về việc công bố công khai số liệu ngân sách Nhà nƣớc năm 2018 88. Quyết định số 2908/QĐ-BTNMT của Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ngày 13/11/2019 Quyết định Phê duyệt và công bố kết quả thống kê đất đai năm 2018 89. Quyết định số 2174/QĐ-TTg của Thủ tƣớng Chính phủ ngày 12/11/2013 Phê duyệt Đề án khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và tài sản nhà nƣớc phục vụ phát triển kinh tế- xã hội giai đoạn 2013-2020 90. Đặng Hùng Võ, (2018), Thuế bất động sản – cơ hội và thách thức, Tạp chí Kinh tế Tài nguyên, Số 3 – Tháng 6 năm 2018 91. Phạm Văn Võ, (2012), Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai, NXB Lao động TIẾNG ANH 92. George E. Peterson, (2009), Unlocking land values to finance urban infrastructure, World Bank and Public-Private Infrastructure Advisory Facility (PPIAF) 93. World Bank, (2010), Vietnam development 2011: natural resourses management, Joint Donor Report to Vietnam Consultative Group Meeting, Hanoi, December 2010 94. World Bank, (2011), Recognizing and reducing corruption risks in land management in Vietnam”, Politics Publisher 95. World Bank, (2014), Land transferancy study: synthesis report, Hong Duc pulisher 96. World Bank, (2011), Compulsory land acquisition and voluntary land conversion in Vietnam: the conceptual approach, land valuation and drievance redress mechanism 97. World Bank, (2014), Vietnam – Affordable housing: a way forward 160 98. World Bank, (2014), Corruption from the perspective of citizens, firms and public officials: results of sociological survey”, Politics Publisher TÀI LIỆU TRÊN WEBSITE 99. chong-lach-thue-thu-nhap-ca-nhan-hoat-dong-chuyen-nhuong-bat-dong- san/7682.tctc 100. thu-nhap-ca-nhan-doi-voi-truong-hop-uy-quyen-chuyen-nhuong-bat-dong- san-82693.html 101. https://hoatdongkiemtoan.sav.gov.vn/Pages/ket-qua-kiem-toan.aspx 102. etail.aspx 103. tiep-tay-tron-thue-trong-giao-dich-bat-dong-san.aspx 104. https://gso.gov.vn/Default.aspx?tabid=217 105. https://www.tienphong.vn/xa-hoi/ha-noi-noi-gi-ve-ngoi-biet-thu-12- nguyen-che-nghia-bi-bo-hoang-1163952.tpo